今回の記事は、このような方にオススメです。
「家のローンとは何か知りたい方」
「家のローンの仕組みについて知りたい方」
「ローンの手続きの流れについて知りたい方？」
「家のローンが払えないという心配がある方」
あなたがこれを読んでいるのは「住宅ローン」について知りたいからだと思うので、基本的なことをお話ししようと思います。また、仕組みからローンの流れまで、具体的な話もできればと思っています。最後的には「住宅ローンを完済できるかどうか心配」という方もたくさんいらっしゃると思いますので、そんな方々のためにお話ししますので、ぜひ最後まで読んでいただければと思います。
まずは、住宅ローンについてです。
家のローンとは？
住宅ローンとは、個人が不動産を購入する際に、金融機関から融資を受けることをここではさします。金融機関からの借り入れであるため、金利が低く、返済期間が通常最長35年と長いのが特徴だが、個人がその物件に住むことを前提としているため、住宅ローンの契約は原則として1人1件しか結べないのが特徴です。
少し今回の内容からは脱線してしまいますが、住宅ローンの歴史は1890年頃まで遡ることができます。当時、個人は企業ではなく「民間の金貸し」からしか借りられず、少額の短期融資しか受けられなかったのです。そこで、住宅ローン制度は、住宅を購入するための資金を借り入れ、そのうえ合理的な返済ができるという安心感を多くの国民に与えるために設けられました。住宅ローンは、借り手が低金利で長期間にわたって大金を借りることを可能にし、金融機関からお金を借りる「ローン」としてははるかに有利な条件であったが、現在のような住宅ローンの原型は、日本政府の特殊法人である住宅金融公庫（JHL）が1950年に設立した住宅金融公庫の公的住宅融資にあるといわれています。
住宅投資政策の一環として、公庫は25年以上の長期固定金利や民間金融機関より低い貸出金利などにより、民間を圧迫していると批判されました。2007年、住宅金融支援機構（JHFA）が設立され、その地位を継承し、公庫は事実上廃止され、現在、住宅ローンの貸し出しは、民間の預金取扱金融機関（一般銀行、信託銀行、信用金庫、JAバンク、労働金庫など）のほか、生命保険会社、消費者金融会社、不動産担保ローン専門のノンバンクなどが行っているということになります。
もちろん、住宅ローンはあくまでローンとして考えられています。もともと住宅ローンはそういう扱いで、住宅を売買する「仕組み」としての側面が強いとはいえ、住宅ローンは金融機関からお金を借りる行為であることに変わりはないのです。
また、住宅ローンは返済期間が長いため月々の返済額が少なく、また退職前の月収からの返済額も少ないため、会社員家庭にとっては高額な持ち家を購入しやすいのが特徴です。
しかし実際には、退職後も返済を続ける家庭が多く、そのため、無計画に住宅を購入し、安易なローンを組んで「老後破産」することのないよう、住宅購入時には「長期返済計画」を立てることが非常に重要ということは一番初めに頭に入れておく必要があります。
ローンの手続きの流れについて
まずは、住宅購入の申し込みと事前審査です。 物件を探しながら、住宅ローンに関する情報を集め、借入を希望する金融機関を絞り込みます。そして購入物件が決まり、購入申込書を提出したら、金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む。一般的に、事前審査を受けておくと、住宅ローンを借りられる可能性が高くなるため、事前審査を受けておくことをお勧めします。
(事前資格審査と購入申込の同時申請、事前審査と購入申し込みの同時進行、一次審査は購入契約後に行われます。)
住宅ローンの仮審査を通過し、売買契約を締結すると、住宅ローンの申し込みと一次審査を受けることができます。ただし、一次審査に通ったからといって、必ずしも本審査に通り、購入代金を借りられるとは限りません。そのため、通常はローン特約が設けられ、ローン審査が通らなかった場合は契約が無効になってしまうのでお気をつけください。 ローン特約がなければ、住宅ローン審査に落ちた場合に契約を解除するためには、手付金を放棄するか、清算的損害賠償金を支払う必要があるので注意が必要があります。
次は売買契約についてです。本審査通過後の融資決定では、住宅ローンの本審査に通ると、融資が決定します。売主、買主、金融機関の3者が調整して融資実行日を決定し、金融機関から売主に融資が振り込まれ、金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶことになります。金利は融資実行日に適用されるのが一般的です。最終的な物件の引き渡しは、諸費用の精算、ローンの実行、法務局での司法書士による所有権移転登記・抵当権設定登記を経て行われます。
ちなみに、住宅ローンの主な手続きでは、年収に対する返済負担率が重視されます。
(返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を示すもので、自動車ローン、カードローン、住宅ローン以外のローンについて算出されます。審査では、雇用形態や勤務先、勤続年数などの項目もチェックされます。)
住宅ローンの審査は、金融機関のほか、信用保証会社や生命保険会社でも行われる。信用保証会社は、購入者の返済能力だけでなく、購入物件の担保価値もチェックします。
一部の金融機関を除き、住宅ローンの借り入れは団体信用生命保険の対象となるため、生命保険会社も借り手の健康状態を審査することになっています。
家のローンが払えない時の対処法について
そもそも家のローンが払えないというのはどういったことなのでしょうか？上記にも書いてある通り、ローンを借りる前に自分で利息等を計算しているにもかかわらず、このようなことが起きてしまうのは、大きく分けて2つあります。
1つ目が、「事前審査の時の収入より少ない収入になってしまった」ということです。
もちろん自分で計算して年間にいくらずつ返済していくといったことを考えて家のローンを組んだと思いますが、このように思いがけぬ”収入の減少”もしくは、”出費の増加”によって返済が困難になることもあり得ます。
例えば、
- 「会社の経営が難しくなりボーナスが減ってしまった。もしくは給料が減った。最悪の場合、リストラされてしまった。」
- 「病気や怪我をしてしてしまい、思いがけぬ出費が増えてしまった。」
- 「働いていた会社からの転職をしたために収入が減った。」
- 「離婚や死別などによって家庭の収入が減った。」
- 「親の介護などによって出費が増えた。」などがあります。
2つ目が、「そもそも返済における見積が甘く、自分の思っているより多い金額を払っていく事になった。」ということも意外と多いのです。もちろん、住宅ローンを借りる前に返済の計画を立てていないと、返済の途中で収入の変動はなくても困難になってしまうことはありえます。家のローンは他のローンとは異なり、かなり長い期間返済していく事になります。なので無理な借入をしてしまうと返済が困難になるのでお気をつけください。このように、もしも返済が困難になってしまった時の対処法についてです。
1：金融機関に相談してみる
もしも急な怪我や病気によって返済が困難になってしまう場合を除いて、早い段階でわかっているのならば、金融機関に相談するという手があります。早く相談することができれば、返済条件の見直しに応じてくれる可能性もありますので視野に入れておくことをオススメします。この返済条件の見直しをするメリットとしては「借入期間の延長」や「元金返済処置」などがあります。このように借入期間の延長をしてもらえれば、毎月に返済していく金額を抑えることができるので、返していくことができるかもしれませんが、利息はつきますので、どのくらい延長したらいくら最終的な金額が増えてしまうのかも頭に入れなければなりませんのでご注意ください。もう一つの元金返済処置というのは、”一定期間”元金は返済せずに利息のみを返済していくという処置になります。
家のローンの借入先の変更を考える
もし仮に、利息が高い借入先を選択してしまっている場合はかなり大きな効果を生みます。このようなケースで効果を得られる条件は次の三つになります。
- 「借入先を変更することで金利の差が”年利1％”を上回る場合」
- 「借入残高が”1000万円以上”残っている場合」
- 「ローンに返済が残り”10年以上ある場合”」です。
もちろん借入先を変更することで、新たに生じる手数料がありますが、上記の項目を満たしているのならば考えるメリットはあるかと思います。
家の売却もしくはリースバックを視野に入れる
ご自宅の売却を視野に入れることも大切になりますが、そもそも家の購入するためにローンを組んだのに本末転倒じゃないかと考えになられる方もいらっしゃるかと思いますし、せっかく手に入れたマイホームを手放したくない方も多いと思います、そこでただ不動産業者に売却してしまうのではなく、「リースバック」という選択肢があることを頭に入れていただきたいです。これは、簡単に説明すると、リースバックとは、セール&リースバックとも呼ばれることがあり、今まで住んでいたご自宅を売却する時に、ただ不動産業者に売却するのではなく、”新しい所有者と賃貸契約を結ぶ”ことで、ご自宅を売却した後も、その家を賃貸住宅として今までと変わらずに住み続けるという契約です。また、契約内容によっては将来的に再購入することができるため「セール&リースバック」とも一般的なサービス名では呼ばれています。
まとめ・終わりに
今回は「家のローンについて」詳しく話させていただきましたが、いかがだったでしょうか？家という大きな買い物をするとなるとかなり勇気のいる『借金』になると思いますし、返せるのか不安になるというのもとてもわかります。そんな不安を取り除く方法としては、自分が納得のできるまで仕組みを理解し、対応してくれる人がどれだけ信頼できるかというのも大きな手段だと思います。
しかし、どれだけ見積もっても人生は必ずしも思っているように行かないということもありますので、そんな時に自暴自棄になってしまわないためにも対処法をあらかじめ頭に入れていただければと思います。しかし、そうならないために最近ではさまざまなサービスも増えていますので安心して借りれると思います。
長い記事ではありましたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。
