今回の記事は、このような方にオススメです。
「リースバックしたい方」
「住宅ローンがあるけどリースバックに興味がある方」
「住宅ローンについて不安がある方」
この記事では、〜〜について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
皆さんこんにちは。この記事にたどり着いてくださり誠にありがとうございます。今回、この記事に辿り着いてくださった皆さんはきっと「リースバックしたい方」「住宅ローンがあるけどリースバックに興味がある方」「住宅ローンについて不安がある方」だと存じ上げております。また、ある程度はリースバックについて考えてご自身で調べている方だと思いますので、リースバックについては簡単に説明させていただきます。なので、今回の本題である、「住宅ローンがある場合でのリースバック」について詳しく話させていただければと思いますので、最後まで読んでいただければ幸いです。また、本題だけでいいという方は、目次から飛んでいただき読んでいただければと思いますので、よろしくお願いいたします。
リースバックとは
セール・アンド・リースバックは、以前所有していた不動産を売却した後に「賃貸する」金融取引のことで、「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれています。
まず、セール・アンド・リースバックの仕組みを説明していきます。
売却後も住み続け、家賃を受け取る
セール・アンド・リースバックとは、売却した後も、売却した住宅に家賃を支払いながら住み続けることです。売却後、ご自宅の所有権はリースバックで売却を依頼した専門業者に移りますが、リースバック会社と賃貸借契約を結べば、売却した住宅に家賃を支払いながら住み続けることができます。基本的にリースバックのお客様は「住宅ローンが厳しい」「老後の資金が不足しています」「住宅ローンにストレスを感じています」といった状況です。リースバックは、引っ越しはしたくありませんが、まとまった資金が必要な状況に直面している人に向いています。重要なのは、引っ越したくないということです。 また、この取引では、売主は一定期間内に住宅を再購入することができるため、ご自宅を維持したまままとまったお金を調達できます。ただし、再購入契約や賃貸契約にはさまざまな条件がつくので注意が必要です。
「買戻し」と「買取り」の違い
「買い戻し」とは、契約時の内容と同額を返還し、その契約を解約（なかったことに）することですが、リースバックは、契約の解除ではなく、”新たな売買契約”となりますため、「再購入」（リパーチェス）という言葉の方が適切です。多くの場合、この2つの用語を区別することなく「買戻し」という用語が使用されていますため、この2つの用語は微妙に意味が異なりますことを覚えて頂けると助かります。
売却との違い
リースバックと仲介売却の主な違いは、売却後に家を引き払う必要がありますか、住み続けられるかです。仲介売却の場合は退去しなければなりませんが、セール・アンド・リースバックの場合は住み続けることができます。
セール・アンド・リースバックの場合も、営業活動は必要ありません。リースバック会社があなたの家を買い取り、あなたがその提案に満足すれば、1週間以内に清算することができます。これが、よく比較されます「リバース・モーゲージ」との違いです。リバース・モーゲージについてよく知りません方は、ご自身で調べてみてください。リースバックと比較されるリバースモーゲージですが、リバースモーゲージはローンが住宅を担保とします高齢者向けのローン商品です。このタイプのローンの最大の特徴は、資金を起業などに使うのではなく、自宅のリフォームや老後の楽しみに使うことです。「家に住み続ける」というのはリースバックと同じ意味合いになりますが、リースバックではご自宅の”所有権”がリースバック専門業者に移ります。しかしリバースモーゲージでは”所有権はそのまま”、つまりあなた（借り手）のままです。また、リバースモーゲージは「ローン」なので、住宅ローンと同じように審査があり、誰でも申し込めるわけではありません。借り手が生きている間はローンの利息のみが返済され、借り手が亡くなると住宅が売却され、残りのローンが全額返済されます。
セール・リースバックに戻ります。
次に、セール・リースバックを利用するメリットについて説明しましょう。
リースバックのメリット1
ご自宅を売却した後も住み続けられます
リースバックを利用する最大のメリットは、売却後も住宅に住み続けられることです。
リースバックなら、少なくとも2〜3年は元の家に住み続けることができます。
どうしてもお金が必要だけど、一定期間（例えば「子供が学校を卒業するまで」とか「今の職場から転勤するまで」とか）家に住み続けたい人には大きなメリットです。また、自宅を売却したことがご近所の方に知られることもありませんので、今まで通り自宅に住み続けることができます。
リースバックのメリット2
ご自宅をすぐに売却して”現金化”できます
セール・アンド・リースバックでは、オファーに納得したらすぐに自宅を売却することができます。通常の売却の場合、買い手が見つかるまでに3ヶ月以上かかることもありますが、売主とのセール・アンド・リースバックならスムーズに取引ができます。住宅ローンの支払いに困っている人や、どうしてもお金が必要な人にとっては大きなメリットになるかと思います。
リースバックのメリットその3
住宅の運営費が不要になります
ご自宅を所有している間は、”固定資産税”などさまざまな維持費がかかります。
リースバックの場合、”固定資産税”などさまざまな維持費はリースバック専門業者が負担してくれます。また、分譲マンションの場合、管理費が不要になりますため、住宅の運営コストが大幅に削減できます。ただし、契約内容によっては管理費が借主負担になる場合もありますので、事前に確認しておく必要があります。メンテナンス費用の金額は意外と大きい場合がありますので、必ず確認しておきましょう。
リースバックのメリット4
物件を買い戻すことができます
仲介売却で売却した物件を買い戻すことはできませんが、セール・アンド・リースバックでリースバックした住宅を一定期間買い戻すことができます。このため、セール・アンド・リースバックを利用する場合、多くの人が物件の買い戻しを検討します。しかし、ほとんどの場合、再購入時の物件価格は売却時の価格よりも高くなりますため、売却で得たお金に上乗せされることになります。また、家賃滞納や契約違反がありました場合、ご自宅の再購入の権利がなくなってしまう可能性があるのでご注意ください。リースバック物件の再購入をお考えの方は、居住中の契約違反にご注意ください。
住宅ローンとは
住宅ローンとは、その名の通り住宅を購入するためのローンです。
一般的には、申込者とその家族が住むための住宅（生活拠点となります住宅）の購入費用にのみ利用でき、"賃貸物件 "や "セカンドハウス "の購入には利用できません。
生活に必要な住宅を購入するためのローンですため、金利は通常のローンに比べて低いが、長期間にわたる安定した返済が求められます。そのためローン審査では、安定した継続収入の有無が重視されます。
主な融資先は、民間金融機関が提供する住宅ローンのほか、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供しているフラット35や、財形住宅融資、自治体融資などがあります。
それぞれ金利や内容が異なりますので、比較検討して自分に合ったローンを選ぶことが大切です。
住宅ローンが残っている場合のリースバックとは？（本題）
結論から言いますと、”住宅ローンが残っていても、セール・アンド・リースバックを利用することができます。”また、セール・アンド・リースバックで受け取る一時金の使い道には、基本的に制限がありません。子どもの教育資金、老後の生活資金、急な病気やケガの治療費、事業資金など、急に資金が必要になり、住宅ローンの返済が負担になる場合は、リースバックという選択肢もあります。
住宅ローンが残っている物件をリースバックするために満たすべき条件について、以下で詳しく説明します。
住宅ローン残債のある物件は、以下の条件を満たせば売却してリースバックすることができます。
- リースバック時の物件の売却価格が住宅ローン残債を上回っています。つまり、物件がオーバーリースになっていません。
- 物件が賃貸されており、貸主がリースバックの賃料を支払うことができる。
- 共有の持分がない。
- 物件に瑕疵がないこと。
- 実在しない物件でないこと。
- 借地権がありません。
- 市街化区域ではありません。
- 特殊な物件ではありません。
- 事業会社が管理します地域内ではありません。
まず初めに、セール・アンド・リースバック時の売却価格が住宅ローンの残債（オーバーローンでありません）より高いです。
セール・アンド・リースバック時の売却価格が住宅ローン残債を上回っていれば、セール・アンド・リースバックを正常に進めることができます。一方、住宅ローン残高が売却価格を上回っている（オーバーローン）場合、所有権移転時に抵当権を抹消することは困難です。従って、住宅ローンがオーバーしています場合、リースバックの手続きは基本的に不可能です。ただし、オーバーローンであっても、検討すべき選択肢はあります。これについては、オーバーローンでもリースバックを利用したい場合に、後で詳しく説明します。
リースバック後の家賃支払いが可能かどうか
セール・アンド・リースバックの場合、毎月家賃を支払う必要があります。証券会社は、あなたの家賃支払い能力を査定します。家賃を支払う能力のありません人と賃貸借契約を結ぶと、毎月の家賃が支払えないなどのトラブルに発展することがよくあります。毎月の家賃をきちんと回収できるかどうかを判断するためには、審査が必要です。
審査では、過去の家賃滞納状況、収入の安定性、毎月の支払い状況などの情報がチェックされます。家賃の支払いができないと判断されますと、保証会社の審査に通ることができず、セール・アンド・リースバックを利用することができなくなります。保証人がいればセール・アンド・リースバックが可能なケースもあります。
共有の持分ではないこと
共有所有権とは、不動産を所有する人が複数いる状況を指す。例えば、親子や夫婦がペアローンを利用して購入した物件や、相続人全員が所有者です相続物件などが該当します。セール・アンド・リースバックを利用するには、所有者全員の同意が必要です。所有者全員が同意すれば、共有物件でもセール・アンド・リースバックを利用できますが、所有者の一人が拒否すれば、セール・アンド・リースバックを利用することはできません。
物件に瑕疵がありませんこと
瑕疵とは、建物が何らかの欠陥や不具合により、本来の品質や性能に適合していない状態をいう。物件に瑕疵がありますとリースバックは難しくなります。瑕疵には、雨漏りやシロアリ被害などの「物理的瑕疵」と、物件で発生した出来事や事故などの「精神的瑕疵」があります。ただし、これらの瑕疵は、改装等によりリースバック前に解決できる場合もあります。
既存不適格物件ではないということ
既存不適格物件とは、現行の建築基準法（建築基準法、都市計画法等）に違反しています、あるいは再建築が不可能な物件のことです。法改正前に基準を満たした物件でも、現在の基準を満たさない物件は、再び賃貸することができない場合があります。再開発や改造によって基準を満たした物件であれば、この問題は少なくありません。
非借地権
借地権とは、地主に地代を支払って建物を建設・使用する権利です。借地権付き物件の場合、地主と建物所有者は異なります。従って、セール・アンド・リースバックの利用については、地主の許可を得る必要があります。
市街化調整区域ではない
市街化調整区域とは、市街化を抑制するために市町村が指定した区域です。市街化調整区域内の物件には建築制限があり、建て替えや転用はできません。建て替えや転用ができない物件は需要が低く、割り当てが難しいため、リースバックできない可能性が高いです。
非特殊用途物件ではないということ
2階以上をフラットとして賃貸していますセール・アンド・リースバック住宅や、1階にテナントが入っています物件など、営利目的で使用されている物件は、一般の戸建住宅やフラットに比べて需要が低く、割り当てが難しい。そのため、セール・アンド・リースバック物件は通常、事業会社が所在します地域内では入手できありません。その結果、セール・アンド・リースバックは通常、事業会社の営業地域内では利用できありません。
特定のエリア内でセール・アンド・リースバックを取り扱う場合
「戸建のみ」「フラットのみ」など、取り扱い物件を指定している場合もあります。リースバック事業者が取り扱うエリアや物件については、事前に確認しておくことが望ましい。
まとめ・終わりに
最後まで読んでいただきありがとうございます。今回は、「リースバックをしたい方」、「住宅ローンを組んでいるがリースバックに興味がある方」、「住宅ローンに不安がある方」へ向けた内容だったと思います。
今回のテーマである「住宅ローンから見たセール・アンド・リースバック」について、ご理解していただけましたでしょうか？もちろんリースバックにはこのようにメリットも多く、便利な仕組みにはなりますが「契約内容が難しい」ということが挙げられますので、契約時にはしっかりと内容を確認しつつ、「自分の目的に合わせた契約内容」を見極めてください。
