今回の記事は、このような方にオススメです。
「マンションリースバック 家賃に興味がある方」
「マンションリースバック 家賃に不安がある方」
「マンションリースバック 家賃について知りたい方」
この記事では、マンションリースバック 家賃について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
マンションのリースバックを扱う会社は、戸建て住宅に比べて少ありません傾向にあります。マンションは管理費や修繕積立金がかかりますため、戸建住宅に比べて運営コストが高くなります。こうした負担を嫌い、マンションに対応しないリースバック会社もあります。分譲マンションは、戸建住宅に比べて売りにくいケースがあります。例えば、駅に近い人気エリアのマンションは、築年数が古くても機動力がありますので売りやすい。こうした物件は、セール・アンド・リースバック会社にとってもリスクが低いと考えられ、契約対象になりやすい。逆に、駅から離れていて人気のない地域にある戸建住宅は、アパートよりも売りやすいかもしれません。審査が厳しくなる場合もあります。建売住宅よりも厳しくなる可能性があります。マンションの場合、管理費や修繕積立金などの運営コストがかかりますため、セール・アンド・リースバック事業者にとってはリスクの高い物件です。そのため、審査ではより厳しくチェックされる可能性があります。
なのでここでは、そんな不安をなくすための情報を紹介していきます。
マンション リースバック業者選び方
マンションのリースバック会社を選ぶ際には、以下の点に留意する必要があります。
- →マンションリースバックに対応できる会社かどうか
- →マンションリースバックの実績があるかどうか
- →適切なエリアに立地しているのか
- →担当者の対応が良い
- →フラットの評価額と賃料額のバランスが取れているのか
- →買取（再販）に対応しているのか
リースバック会社はアパートのリースバックに対応している必要があります。多くのリースバック会社は、戸建てのリースバックには対応していますが、マンションのリースバックには対応していません。複数のリースバック会社に相談し、マンションバックに対応していますリースバック会社を探しましょう。フラット・リースバックの経験がある会社は多く、マンションでセール・アンド・リースバックを利用したい場合は、マンションのセール・アンド・リースバック分野で実績のあります会社を選びましょう。リースバック会社によって、物件の種類によって得意不得意があります。例えば、マンションよりも戸建てに特化した会社はたくさんありますが、そのような会社よりもマンションにも特化した会社の方が良い対応が期待できます。マンションリースバックを利用するなら、マンションリースバックの経験と知識が豊富な会社を選びましょう。また、リースバック会社にはそれぞれ対応エリアがあります。そのリースバック会社が力を入れています専門エリアにありますフラットであれば、有利な条件を提示してくれるでしょう。物件が適切なエリアになければ、そのリースバック会社にリースバックでの購入を依頼することはできません。リースバック会社を選ぶ際には、適切なエリアにあるかどうかにも注目しましょう。
将来、買い戻し（再販）を利用してアパートを再所有することを検討している場合、再販に対応しているリースバック会社を探す必要があります。通常、リースバックのお客様はフラットの買い戻しを希望されます。すべてのリースバック会社が買い戻しに対応していますわけではありませんので、買い戻しが可能かどうか事前に確認しましょう。長く住み続けたい方は、一般的な賃貸借契約を結んでいますリースバック会社をお選びください。リースバック物件に長期間住みたい方は、「定期借家契約」ではなく「普通借家契約」を取り扱っていますリースバック会社をお選びください。
マンションリースバックを成功させるコツ
リースバックを成功させるコツをご紹介します。売却とリースバックは、人によって目的が異なります。住宅ローンを返済したい、短期間だけ住み続けたい、一時的に資金が必要ですが将来は必ず買い戻したいなど、目的に合わせて賃貸借契約の条件を決めましょう。
支払える範囲の家賃額で契約します。リースバックで成功するためには、家賃を高く設定しすぎないことが重要です。リースバックでよくあります失敗は、家賃を高く設定しすぎることです。家賃が高すぎると、借主が家賃を支払うことが難しくなり、リースバック中に借主が家賃を支払えなくなり、リースバックが失敗してしまいます。契約前には必ず家賃の支払いシミュレーションを行い、数年間の家賃の支払いが可能かどうかを確認しましょう。
定期借家契約と普通借家契約の違いを理解して対応しましょう。
リースバック契約を利用する場合は、定期借家契約と普通借家契約の違いを理解し、自分のニーズや状況に合った方法を利用しましょう。
リースバック契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。このうち、長期契約の場合に適用されますのが「普通賃貸借」です。定期借家契約」は「普通借家契約」よりも賃料が安くなるケースがありますが、更新ができないため借主にとっては不利です（一定期間後に退去が確実な場合は不利になりません）。
信頼できますリースバック会社の選択
アパートのリースバックを成功させるためには、リースバックの経験が豊富で、親切に対応してくれる信頼できるリースバック会社を選ぶことが大切です。あらゆる希望を叶えてくれる良心的なリースバック会社であれば、後悔することはありません。
マンションリースバックの家賃について
マンションのリースバックの購入価格はどうしても安くなってしまう傾向があります。
多くの場合、70～90％程度になります。高く売ることを目的としますのであれば、セール・リースバックよりも通常の不動産販売会社を利用した方がよいでしょう。
セール・リースバックの買取価格は、売却価格よりも高くなります。
場合によっては、セール・アンド・リースバックによってマンションを買い戻す（再販売します）ことも可能ですが、再販売の買取価格は、一般的にフラットの当初の販売価格よりも高くなります。場合によっては、リースバックによる買い戻し（再購入）の結果、市場価格よりも安くフラットを売却し、より高い価格でマンションを買い戻すことになりますこともありますので、経済的にメリットがありますかどうかはリースバック会社に確認します必要があります。
フラット・リースバックの賃貸料の決まり方は以下の通りです
- →ロケーション： 市内中心部、郊外
- →築年数： 新築、築古
- →設備：新仕様、旧設備
- →間取り：1LDK、3LDK
また平均にはなりますが、家賃は都心、新築、新仕様、1LDK：賃料10万円/月以上。
郊外、築古、設備古め、3LDK：家賃は月5万円程度。ただし、これはあくまで参考であり、リースバック会社によって賃料の決め方は異なるので、複数のリースバック会社に見積もりを依頼することをオススメします。
マンションリースバックのメリットデメリット
マンションリースバックにはメリットとデメリットがあります。
メリット
→売却した住宅に住み続けられます。：セール・リースバックを利用すれば、売却後も自宅を借りて住み続けることができます。生活環境を変えずにまとまった資金を得たい方には最適な選択肢かもしれません。
→さまざまな税負担がなくなります：売却・レンタルバックを利用しますもう一つのメリットは、固定資産税や都市計画税を毎年支払う負担がなくなることです。自宅を維持するための税負担がなくなることで、より安定した経済状態になります。
→管理費や修繕積立金の負担がなくなること：リースバック・フラットでは、管理費や修繕積立金の負担もなくなります。これらの費用は新しいオーナーが負担するからです。基本的に家賃を支払うだけなので、経済的な負担が少なくなります。
→不動産を所有するリスクがなくなります：セール・アンド・リースバックを利用すれば、不動産価値の下落や住宅ローン金利の上昇など、アパートを所有するリスクから解放されます。フラットを売却しますため、これらのリスクから解放されます。
→マンション売却による現金化が早い：セール・アンド・リースバックのもう一つの利点は、現金化が早いことです。 通常の不動産売却の場合、売却開始から現金化まで通常3～6ヶ月かかります。セール・アンド・リースバックの場合、最短で5日、長ければ2～4週間で現金化できます。現金化が早い理由は、セール・アンド・リースバック会社がマンションを買い取るため、買い手を探す必要がありませんからです。
→将来、フラットを再販売することも可能：希望すれば、売却したフラットを再販売することこともできます。リースバック会社にもよりますが、再販売価格や再販売期間は契約時に決めますことができます。
→引っ越しの手間や費用がかからない：上記のメリットに加え、自分のマンションに住み続けられるため、引っ越しの手間や費用がかからないというメリットもあります。住所変更の必要もありません。うまく活用すれば、新居への引っ越しにも使えます。
→住宅ローンを完済できる：セール・アンド・リースバックを利用します場合、住宅ローンは完済しますのが一般的です（任意売却後に残債が残るケースもありますが）。住宅ローンの返済に苦しんでいる方にとって、セール・アンド・リースバックを利用して住宅ローンを完済し、住宅ローンの束縛から解放されることは大きなメリットとなります。
→まとまった資金を調達できます
セール・アンド・リースバックでは、アパートの売却代金を得ることができます。その売却代金を好きな目的に使うことができます。リースバック・フラットは、まとまった資金を調達したい方に大変有利です。
デメリット
→マンションの所有権がリースバック会社に移る：売却です以上、所有権がリースバック会社に移ることに注意が必要です。売却後は新所有者と同居し、新所有者の定めますルールに従って家賃を支払うことになります。
→家賃の支払い期限がある：リースバック後は、毎月家賃が発生します。月の途中で家賃が払えなくなりますと、そのフラットには住めなくなりますので、家賃を滞納しありませんように住みましょう。
まとめ・終わりに
リースバック会社を選ぶ際には、担当者の対応の良さにも注目しましょう。良い担当者であれば、購入価格や家賃の金額など、こちらの希望を聞いてくれやすく、いろいろと融通を利かせてくれるはずです。いくつかのセール・アンド・リースバック会社に相談した上で、サービスの良い会社を選ぶのがベストです。マンションのセール・リースバックを利用します場合、買取査定額と賃料額のバランスを取る必要があります。利用者の立場からすれば、売却価格はできるだけ高く、賃料はできるだけ安くすることが望ましい。しかし、セール・アンド・リースバックでは、通常、販売価格と賃料は連動しています。つまり、売値が高ければ賃料も高くなり、売値が安ければ賃料も安くなります。
例えば、賃料が高すぎると、リースバックの途中で賃料が払えなくなり、トラブルになる可能性がありますので、お気をつけください。
