今回の記事は、このような方にオススメです。
「リースバックをしたい方」
「リースバックの査定について知りたい方」
不動産の売却を検討する際、「セール・アンド・リースバック」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？簡単にいうと、セール・アンド・リースバックとは、家やアパートを売却した後も住み続けることができる方法です。一見これは、便利な仕組みのように思えますが、注意しなければならない欠点もあります。
そこで今回は、不動産リースバックのメリットとデメリットについて詳しく解説します。
不動産の売却やリースバックの利用を検討されている方は、ぜひご一読ください。
リースバックとは？
セール・アンド・リースバックとは、賃貸住宅として売却した後、住宅所有者がその住宅に住み続けることができる売却の一種です。セール・アンド・リースバックと呼ばれますサービスの頭文字をとったもので、基本的に「売る（売却）」「貸す（リース）」「買い戻す（リターン）」の3つがセットになっていますことから、このように呼ばれています。 セール・アンド・リースバックを利用する場合、主な相手方はセール・アンド・リースバック事業者（主に不動産会社）です。売主はリースバック事業者と売買契約を締結して物件を売却し、リースバック事業者と賃貸借契約を締結して物件を賃借します。
売買（売却）・リース（賃貸）部分は主に個人が利用し、比較的短いリース期間を前提に、まとまった資金を得るための住宅売却資金調達手段として利用されることが多いです。
よく比較されますリバースモーゲージや不動産担保ローンとの違いについては、リバースモーゲージも不動産担保ローンもセール＆リースバックと同様の金融商品です。ここでは、それぞれの特徴とセール・アンド・リースバックとの違いについて説明します。
リバースモーゲージとの違いについて説明します。リバースモーゲージも不動産を活用した資金調達手段の一つです。リバースモーゲージは、高齢者に自宅を担保に融資を行います金融商品です。セール・アンド・リースバックとリバースモーゲージの違いは、セール・アンド・リースバックが "売却 "ですのに対し、リバースモーゲージは "融資 "です。
次に不動産担保ローンです。
不動産担保融資とは、セール・アンド・リースバックと同様に、自宅に住みながら資金調達ができる金融商品です。セール・アンド・リースバックでは、不動産の売却とともに所有権が移転しますが、不動産担保ローンでは、単なるローンなので所有権は残ります。また、不動産を担保にしますため、無担保ローンよりも金利が低く、高額融資が可能です。不動産担保ローンは、担保となります不動産を査定した上で、融資額から手数料を差し引いた金額を指定口座に入金します。ただし、抵当権の設定は住宅ローンと同じです。受け取った融資は月々返済していきますが、万が一返済が滞った場合は不動産を売却することになりますので注意が必要です。
リースバック住宅の最大のメリットは、売却後も元の家に住み続けられることです。
通常、自宅を売却した場合、その家から新しい家に引っ越さなければなりません。
しかし、引っ越しにはお金がかかり、転校や家族の転勤を伴うこともあります。また、高齢の場合、新たな住宅ローンを組むのが難しい場合もあります。セール・アンド・リースバックなら、売却後も元の家に住み続けられますので、費用を抑え、ライフスタイルの変化を最小限に抑えることができます。
次に、まとまった資金を素早く調達できることです。セール・アンド・リースバックで自宅を売却すれば、短期間で現金化することができます。通常の売却の場合、買い手が見つかるまで資金が手に入らず、現金化までに手続き時間を含めて数ヶ月から数年かかることもあります。しかし、セール・アンド・リースバックの場合、比較的短期間で資金を用意することができます。また、資金が特定の目的に限定されていないため、生活費や住宅ローンの返済に充てることができます。また、住宅所有をなくすということは、住宅所有にかかるコストやリスクを諦めますということでもあります。不動産を所有しますと、住宅ローンのほかに、固定資産税、市税などの税金、管理費、維持費などのランニング・コストがかかりますが、物件を借り上げてリースホールド契約に変更すれば、ランニングコストは賃料のみとなります。
毎月の支出がわかりやすいのもメリットです。ランニングコスト以外にも、災害による建物の倒壊や価格の下落など、不動産を所有することによるリスクもあります。
セール・アンド・リースバックで住宅の所有権を他人に譲渡した場合、新しい所有者は同じ住宅に住みながら、これらのリスクを背負うことになります。
最後に将来、同じ住宅を買い戻せる可能性があることです。セール・アンド・リースバックで住宅を売却した場合、将来同じ住宅を買い戻すことができる可能性があります。
ただし、これはすべてのリースバックで可能なわけではなく、リースバックに「買い戻し条項」が付いている場合に限られますことに注意が必要です。
ほとんどの場合、買い戻しは、あらかじめ決められた期間内に契約で合意された金額を支払うことが条件となります。
次にデメリットです。
販売価格が市場価格より低くなる場合があります。セール・アンド・リースバックを利用して住宅を売却する場合、販売価格は一般的な市場価格よりも低くなることがよくあります。もし販売価格を重視される場合は、通常販売されます価格と査定額を比較されることをお勧めします。ただし、売却価格がローン残額を下回る場合はこの限りではありません。
（セール・アンド・リースバックで購入した物件の価格がローン残額を下回る場合、セール・アンド・リースバックは利用できません。）
住宅ローンが完済されていない場合、金融機関は抵当権の実行を認めないからです。
ただし、セール・アンド・リースバックの購入価格が住宅ローンの残額を下回っていても、不足分を他の手段で返済できる場合は、セール・アンド・リースバックを利用することができます。そして、不動産の所有権を失ってしまうことです。
セール・アンド・リースバックによって同じ家に住み続ける場合でも、物件の所有権は買い手（通常は不動産業者）に移転します。そのため、改築や改造を行うには所有者の許可が必要になります。
許可を得ずに工事を行いましたり、所有者の定めたルールに従わなかったりしますと、契約が解除される場合もあります。今までのように、長期に住めない場合があります。これは、リースバックで、同じ家に住み続けることができますが、家主との賃貸借契約が無期限とは限りません。
一般的な賃貸借契約の場合、契約期間が満了しても借主からの申し出があれば更新できるのが通常です。しかし、セール・アンド・リースバックの場合、通常、「定期借家契約」と呼ばれる契約が期間限定で結ばれ、更新することはできません。
より長期間の入居を希望します場合は、通常の借家契約を締結しますことも可能ですが、この場合、希望に沿えないことも多く、また、定期借家契約を締結しても、必ずしも更新されますとは限りませんので、注意が必要です。
リースバック査定の流れ
「リースバック購入」の流れ
ご相談・現地査定
まずは電話での相談や地域担当者の方がお伺いします。
すべてのお部屋を拝見し、お客様の状況やご希望をお伺いし、販売プランをご提案してくれることが多いです。
購入価格と月々の家賃の提示
その後再度ご見学後、購入価格と月額賃料をご紹介をしてくれます。(もしお急ぎの場合は、お見積り申込時にあらかじめ相談しておきましょう。
売買契約
そうしたら購入価格と月々の賃料にご納得いただき、スケジュールが決まったら、いよいよ売買契約です。
これには様々な書類や手続きが必要ですが、基本的にその会社が全面的にサポートいたしますのでご安心ください。
引渡し・賃貸借契約
お引渡しの日に、所有権はお客様からリースバックした会社に移ります。もし住宅ローンが残っている場合は、売却代金で全額返済します。その後、会社と住宅賃貸借契約を締結します。（契約期間が2年以内の場合は定期借家契約、2年以上の場合は普通借家契約を当社と締結します。普通借家契約の場合、火災保険料・更新料はお客様のご負担となります。）
引渡し後の変更
ご自宅は売却した会社の名義となります。
ご自宅は賃貸となり、その後家賃を支払っていく形になります。住宅ローンがある場合は、その支払いがなくなります。また、管理費や修繕積立金を支払う必要がなくなります。
固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなります。
リース期間中の設備の故障や不具合は会社が負担します。
契約終了・引渡し
リース契約終了日までにご入居・お引渡しをしていただきます。また、退去時の原状回復費用は原則不要です。
（普通賃貸借契約を締結している場合は、更新が可能です。）
そして"リースバック買取 "のお申し込み条件についてです。会社によって変わりますが、基本的に売却会社の指定保証会社の審査が必要です。当社指定保証会社と保証委託契約を締結し、2年目以降のリース更新保証料をお支払いいただくことになります。また、売買契約締結前に故障した設備等の不具合に関する修理は、リース契約期間中は免責となります。
ご本人またはご家族が引き続き居住する場合に限ります。
駐輪場、駐車場等をご利用の場合は、管理組合に別途使用料を継続的にお支払いいただくことになります。（緊急時に備え、入居期間中、玄関の鍵一式を渡すことがあります。）
査定方法
仲介
→これは最も一般的な方法です。買いたい人と売りたい人の間を販売会社が仲介し、ベストな条件で契約や引渡しなどのサポートを行ってくれます。不動産会社が買主と売主の間に入り、取引を行う方法で、不動産取引では最も一般的な方法です。売主と媒介契約を結んだ不動産会社は、広告などを出して買主を探します。契約時に、調整仲介手数料を支払います。
物件引渡し後、一定期間の契約不履行や主要設備の維持管理は売主が責任を負うことになります。
直接購入
→お住まいをリースバック専門業者に直接売却する方法です。直接取引のため、この方法では仲介手数料はかかりません。迅速かつ確実な取り引きが大きな特徴で、営業活動が不要なので、スピーディーに成約できます。また、お部屋を公開する必要がないため、わざわざお部屋の不用品を処分する必要がありません。しかし、売買物件の価格が「仲介」よりも安くなることが多くなってしまいます。
買取保証制度
→一定期間内に仲介業者を通して売却し、仲介業者を通して売却できなかった場合は、あらかじめお約束した価格で専門業者に直接売却する方法です。もし仮に販売しても、売却できないという不安が解消されることが大きなメリットになります。そして、価格面で有利な一定期間、仲介による販売活動ができるので、一定期間内の物件の引き渡しを確実に行うことができます。
リースバック購入
→リースバック専門業者に直接売却したマイホームでも、売却後も住み続けることができる売却方法です。仮住まいをすることなく、ご自宅に住むことができます。住みながら自宅の売却代金を受け取ることができるので、自宅の売却代金が早急に必要な場合に最適です。
売却後も自宅に住み続ける間は家賃を支払う必要があります。
まとめ・終わりに
不動産売却後も買い手が同じ家に住み続けられる仕組みは、「セール・アンド・リースバック」と呼ばれます。これは、所有する不動産を売却した後、リース料を支払いながら同じ住宅に住み続ける買い手とリース契約を結ぶ仕組みです。
これは、将来的に不動産を買い戻す資金を調達できるというメリットがある反面、売却価格が市場価格を下回ることが多く、長期間住み続けられない可能性がありますなどのデメリットもあります。
セール・アンド・リースバックを利用する際には、メリットとデメリットを十分に理解することが望ましい。また、セール・アンド・リースバック以外にも、「リバースモーゲージ」や「不動産担保ローン」など、不動産を活用した資金調達方法があります。ご自身の年齢や状況に応じて、適切な方法を選択しますようにしましょう。
ご不明な点は、まず知識のある専門家にご相談されることをお勧めします。
最後まで読んでくださってありがとうございます。
