今回の記事は、このような方にオススメです。
- 「リースバックしたい方」
- 「リースバックとは何か知りたい方」
- 「リースバック 神奈川県にはあるのか知りたい人」
- 「リースバックのメリットやデメリットを知りたい方」
この記事を見つけて読んでくださっている方は、リースバックをしたいけど、そもそも「リースバックってなに？」という方や、「神奈川県でのリースバック」「神奈川県の土地」についてもっと詳しく知りたい方がこの記事にたどり着いてくれたと思います。
ですので、今回はもちろん基本的な「リースバックの仕組みとは？」というところから「そのメリットやデメリットについて」も簡単にではありますが説明させていただければと思います。今回、読んでくれているみなさんの「リースバック」の第一歩になってくれればと思います。そもそも、リースバックが広がったのはここ数年の話で、そこまで有名な仕組みではないのですが、近年、高齢化社会を皮切りに、老後の”セカンドライフ”の資金をしっかりと貯蓄していきたいと感じている人が増えたことや、数年前に流行りだした新型コロナウイルスの影響で住宅ローンの返済ができるのか不安になる人などが増え、この仕組みが生まれました。
ということで早速、「リースバック契約とは？」について説明させていただきます。最後までご覧になっていただけると幸いです。
神奈川県の土地の特徴と価値
みなさんご存知だとは思いますが、関東地方に神奈川県はあります。
やはり日本の中でも人気のある土地の一つです。理由はいくつかあるとは思いますが、土地の観点から言うと東京湾に面していて、海の恵みを受けて暖かい気候が特徴となっており、鮮度を保ったまま海鮮なども提供してくれるお店も多いため観光地として人気なのでしょう。そして何より東京首都圏の隣であると言うことから交通アクセスもかなりよく発展した都市になります。それだけではなく、産業発展も凄まじく、製造業やサービス業だけではなく多様な業種が神奈川県には集まっています。 また、人気のある土地のエリアはたくさんありますが、例えば、「湘南エリア」は自然豊かなエリアで、海のサーフィンスポットが魅力的です。また、「横浜エリア」はアクセスの良さ、そしてショッピング施設が充実しており、若者から家族世代まで幅広く人気があります。さらに、意外に知られていませんが「藤沢エリア」は湘南エリアの隣にあり、交通アクセスが良いだけでなく、のどかな風景やローカルフードなどの楽しみもあるため大変人気となっています。このように、人気エリア付近の家ではリースバック契約はかなりできやすく、かつ金額も上がりやすい傾向があります。
しかし地域だけではなく、その家の日当たりが良いことは重要です。気候が穏やかな神奈川県で、自然光を十分に取り入れることは生活の基準を向上させてくれるので、重視して引っ越してくる方も多いです。また、風通しも良好な土地を選ぶことで快適な生活が送れますし、なんと言っても、交通アクセスも重要な要素で、神奈川県は東京に隣接しており、公共交通機関や高速道路などの交通利便性が高いエリアも多くありますので、これらのポイントを考慮しながら土地や家の場所を選ぶことが、快適な生活を送るための第一歩と言えますので、契約をする際はそのような観点からも確認するようにしましょう。
そもそもリースバック契約とは？
そもそもリースバック契約って何？ということをきちんと理解出来るように説明していきたいと思います。リースバック（セール&リースバック）：ご自宅を売却する時に”新しい所有者と賃貸契約を結び”、売却してからも賃貸住宅として変わらずに住み続けることができる契約です。（今まで住み慣れたご自宅に住み続けたいという気持ちをお持ちのお客様が検討される場合が多いです）また、将来的に再購入することができ、「セール&リースバック」と一般的なサービス名では呼ばれています。従来までは、商業不動産などで利用されることが大半でしたが、最近ではご自宅を売却し、そのまま変わらず住み続けるというお客様が増えています。ですが、リースバックを行ったあと、まとまった金額の代金を受け取ることができても、売却後に変わらず住み続ける限り毎月家賃を支払うことになるので、お忘れなく。
リースバックを行うお客様は基本的には以下のようなお客様が多いです。
・住宅ローンの返済が厳しいけど今住んでいる家を手放したくない
・まとまった資金が必要になったが、引越しているお金も時間もない
・老後の資金が不安で、今まで住んだこの家から引っ越したくない
・今のご近所付き合いを大切にしたいため、このまま家に住み続けた
などのお声が多いように感じます。このように、住み慣れたご自宅に変わらずに住み続けたいという気持ちをお持ちのお客様が多いのです。
次にリースバック契約の大まかな流れを紹介していきます。（注意：専門業者によって期間等に誤差がありますが、基本的には申し込み後2週間～1カ月前後でまとまったお金を手に入れることができます。
まずは”売却”です。もちろん事業者に相談し、まずは物件査定をしてもらい、その時に提示された価格に納得された場合に、リースバック売買契約を結びます。（※売却後は所有権が次の所有者の元へ移転します。）
そして次に”賃貸契約”です。通常の不動産会社への売却と同様に2年程度の契約期間で終了し、更新または再契約することが多いです。
最後は希望しない人もいるのですが、”買い戻し”です。ご自宅を売却する時に、”再売買予約権”という物をつけて結ぶことが可能です。（※”定められた期間内に契約で定めた金額を支払うことで、もとのご自宅の買戻しをすることできる”というものです。）しかし、再購入をする際に特約期間中であっても、”家賃を何ヶ月か滞納している”といった契約条件の違反をしてしまうと、買い戻す権利がなくなってしまう場合もあります。そのため、もし少しでも最終的に買戻しを希望しているという方は、きちんと滞りなく毎月の家賃を支払うことのほか、さまざまな契約違反をしないようにすることが必要です。
リースバックのメリットとデメリット
基本的な仕組みを理解したところで、次にその仕組みの中にあるメリット・デメリットについてです。まず初めに、引越しの費用がかからないということが大きなメリットになります。
リースバックをする際は”ご自宅を売却後も住み続けられる”ため、生活環境が変わることがなく、さらにはわざわざ慣れない新居を探したり、引越し業者を手配したりといったことをしなくても良いためコストも時間も削減することができます。何より、リースバックでは、専門業者がご自宅を”一括現金”で買い取ってくれたり、資金を調達するまでの時間が普通の不動産売却よりもかからないため、できるだけ早く現金を調達したいなら、リースバックがおすすめです。
次に維持費やさまざまなコスト・リスクが減るということです。ご自宅を維持していくためには、”固定資産税”、”修繕費”、”固定費”など、ご自宅のためにかかる費用は多くありますが、リースバックによってご自宅が賃貸になれば、災害でご自宅が損壊や倒壊し、ご自宅の資産価値が損なわれるといったリスクを負うこともないのもメリットでしょう。
しかし、リースバックの契約内容によっては修繕費が借主負担になってしまう場合もあるためお気をつけてください。
そして最後に、今まで通り住み慣れた自宅に住めると言うことです。最大のメリットである「売却後も変わらず住み慣れたご自宅に住める」ことは、他の人から見た時にご自宅を売却したかどうか変化がないためにわからないためメリットも大きいです。もし、お子さんがいる家庭では子どもの通学も考えた上で同じエリア内で賃貸住宅に住むことになり、元々のコミュニティ内でさまざまなことを詮索されて、もしかしたらご近所付き合いがしづらくなる可能性もあります。
次にデメリットに関してです。よくあるのが、明らかに高額な”諸費用”の請求をされてしまうことです。リースバックを利用する時に、”必要以上の諸費用”が請求されることがあります。（※諸費用には”測量費用”、”耐震補強費用”、”火災保険”、”敷金”、”保証料”、”印紙税”、”抵当権抹消手続き”、”交通費”、”書類郵送費”、さらに、”事務手数料”が必要な契約をしてくるリースバック専門業者も存在するので気を付けて契約を結んでください。）
こちらも多くありますが、次の所有者とのトラブルや修繕費問題が起きてしまうことです。リースバックを行うと当然、ご自宅の”所有権”そのものを次の売却先へ渡すことになり、家族や子ども、孫などが自宅を相続したいと考えていた場合では、勝手にリースバックすることでトラブルになる可能性があります。リースバック契約を検討する際は、最初に推定相続人とよく話し合いをしていく必要があります。普通なら、賃貸借契約において、”借主の意図的な過失”ではない限り、修繕費は貸主が負担するのが基本です。しかし、リースバック契約においては、元所有者が売却後のご自宅に住み続けるため、ご自宅の設備の不具合などの問題を発見することが厳しくなります。そのため、基本的に全ての場合にリースバック契約で、”特約により修繕費は借主（元所有者）の負担”と決められています。
そして、自宅再購入の金額が高すぎて買い戻すことができないことです。なんの計画もなしにリースバック契約すると買い戻しはかなり難しいでしょう。つまり、今の所有者が決めた買い戻し金額が支払えない場合は、”賃貸借契約”を継続し、家賃を払い続ける必要があります。
最後は、そもそもリースバック契約ができないことです。このような場合は基本的に、買取額が”住宅ローンの残債を下回っている”ことが原因である可能性が高いので、そいういった状況では、今の住宅ローン完済をすることができないため、ローンを提供した金融機関の抵当権を解除することは不可能なのでお気をつけください。
まとめ・終わりに
今回は、「リースバック契約」についてかなり詳しくお伝えしていきましたがいかがだったでしょうか？メリットデメリットについても説明させていただきました。また、土地の特徴や価値を意識してリースバック契約を行っていくことでより有意義に進めていくことができますので、きちんと理解するようにしましょう。また、少しでもわからないことがあれば、必ず質問し、納得するまで相談できる親切な業者を選べるようにしてください。また、土地の特徴や交通の観点など契約をする際はさまざまなことを視野に入れる必要があるということも忘れずにしていきましょう。最後まで読んでくれてありがとうございました。
