家のリースバックとは？
今回の記事は、このような方にオススメです。
「リースバックしたい方」
「リースバックとは何か知りたい方」
「家のリースバックって何？」
「リースバック事業について詳しく知りたい方」
リースバックを利用したいけど、その前に、"セール・アンド・リースバックとは何か？"を理解しないといけません。そこで、基本的な疑問が何かを明らかにしていきます。
1.「家のリースバック契約について」
ますはリースバック契約の基本知識から説明をしていきます。リースバック契約というものは「セール・アンド・リースバック」と呼ばれます。契約条件によって、将来、住宅を買い戻すことができます。そのため、「セール=売る」「リース=賃貸契約などのこと」「バック=戻す」と呼ばれています。ここで注意していただきたいことは、すべてのケースで買い戻しが可能なわけでは無いという点です。たとえ可能だとしても、買い戻しに必要な費用が高騰しているため、「資金的に無理」と感じる人も少なくありません。住み続けてきた住宅を売却する場合、従来は「通常の不動産業者」に売却するのが一般的でしたが、近年は「住宅の次の所有者と借家契約を結ぶ」ことも可能になっています。こうすることで、家を売却しても賃貸住宅として住み続けることができ、多額の収入を得ることができるのがこの契約の大きな特徴になります。リースバック契約を結ぶ方々の大半は、今まで通り、自分の家に住み続けたいと希望されます。リースバック契約での主なメリットやデメリットは後述していきます。
リースバック”メリット＆デメリット”
次に、メリットとデメリットを改めて詳しく説明します。
メリット1：退去の必要がないので、無駄な出費がない。
リースバックの場合、「売却の後も自宅に住み続ける」ため、生活環境が変わらず、環境の変化によるストレスを軽減できて、引っ越しにかかる費用や時間を削減でき、慣れない新居探しや子供や家族のための新居探しの手間もかかりません。普通は、現在の住まいを見て回る必要がある。また、引越し業者の手配などの手間も省けるので、お金と時間の節約にもなります。
メリット2：売却後の支払いが格段に早い。
不動産を売却する場合、基本的に書類作成に時間がかかり、現金を手にするまでに数ヶ月かかります。できるだけ早く現金を調達したいのであれば、通常の不動産売却よりも時間がかからないリースバックは良い選択肢です。契約する会社によって物件購入にかかる期間は異なるので、希望するリターンを得るためにも、時間的に適切な会社を選ぶようにしましょう。
メリット3：売却した後も住み慣れた自宅に住むことができる。
最大のメリットは、売却後も住み慣れた家に住めることです。何も変わらないので、家を売ったことが他の人に知られることはありません。また、家を売ったことを他人に知られたくない人にとっても、セール・アンド・リースバックは大きなメリットとなるでしょう。また、お子さんのいるご家族の場合、賃貸で同じ地域に住み、お子さんも同じ地域の学校に通うことになるので、色々と詮索される心配もありません。
メリット4：今までの自宅の維持費だけでなく、様々なコストやリスクが軽減される。
自宅の維持には、当然ながら「固定資産税」や「管理費」、「固定費」など様々なコストがかかります。セール・アンド・リースバックで自宅を賃貸に出せば、「自宅の維持・管理は基本的にセール・アンド・リースバック会社が行う」ため、費用を格段に削減できます。災難の影響で自宅が破損したり滅失したり、自宅の価値が低くなることはありません。そのため、資産価値の潰滅を回避できます。こういったメリットの反面、注意点として、リースバック契約の条件によっては、借主が修繕費用を負担する場合があります。
メリット5：自宅のローンを返済する必要がない。
多くの方が「住宅ローン」を組んで自宅を購入されますが、ローンの返済には長期間を要する場合があり、その間に収入が減ってしまうことになります。 また、事故や急病などで一時的に働けなくなった場合、思うようにローンを返済できない可能性もあります。リースバックで自宅を売却することで、住宅ローンの不安を取り除くことができます。
メリット6：自宅を買い戻すことができる
契約によって変わりますが、条件下で売却後に自宅を買い戻すことが可能な「買い戻し条項」を盛り込むことができる場合があります。これは、一定の期間内に契約したお金を支払うことで、住宅を買い戻すことができるというものです。ただし、支払う金額(家賃)を何カ月も滞納してしまうなど契約内容に違反したケースは、たとえ契約の期間内でも、買い戻す権利を失うことがあります。したがって、最終的に買い戻したいと検討しているのであれば、家賃を滞納せず、契約条件に違反しないようにすることが大切です。
次は、デメリットについて説明します。
デメリット1：販売価格が市場価格より低いことが多い。
不動産会社は売主に賃貸することを前提に物件を購入するため、セール・アンド・リースバックは販売価格が下がる傾向にある。したがって、リバース・モーゲージと同様、セール・アンド・リースバックは、通常の売却が不可能な場合の代替策となることが多い。
デメリット2：毎月の家賃支払い。
持ち家から賃貸住宅に転換するため、毎月の家賃支払いが必要となります。セール・アンド・リースバックで多額の資金を調達することは可能ですが、将来も家賃の支払いが必要であることを考慮する必要があります。多くの場合、リース期間中は家賃も上がってしまいます。もちろん、毎月支払う家賃は自宅の売却価格に基づいており、自宅周辺の同規模の賃貸物件の家賃相場よりも高いことが多い。自宅の家賃がさらに上がれば、毎月の出費が増え、家計を圧迫することになるということを忘れてはいけません。
デメリット3：契約書にいつまで住み続けられるかが明記されている場合がある。
リースバックで物件を売却する際に賃貸借契約を結びますが、その際に定期借家契約を結ぶ場合があります。定期借家契約は、契約終了時に賃貸人から退去を求められても、賃借人は異議を申し立てることができない仕組みになっており、これはリースバック契約にも適用されます。ただし、不動産会社によっては、再契約により契約期間の延長が可能な場合もありますので、契約時に確認してください。
リースバック業者を選ぶポイント
ここで、リースバック業者を選ぶ際の「判断材料」になるように、コツやポイントを紹介していきます。
専門分野
まず、その会社が、売却する不動産の対象地域を専門としているかどうかを確認する。首都圏で営業していても、地方では営業していないこともあります。専門エリアが多ければ多いほど、査定額や買取額が高くなる可能性が高くなります。
会社の実績
セール・アンド・リースバックの実績が豊富な会社は、金融機関からの信頼が厚いため、短期間で現金化する傾向があります。不動産会社の事業内容にセール・アンド・リースバックの実績があるかどうかを事前に確認しましょう。セール・アンド・リースバック事業だけでなく、様々な事業を行っている会社であれば、中長期的に倒産するリスクが低い部分もあるのでそこを確認するようにしましょう。
購入価格
不動産買取価格の基準は会社によって異なる。価格査定の内訳を提示している不動産会社は、他の不動産会社との比較がしやすいです。同じ要素をどのように査定し、他社はどのように価格を算出しているのかを知ることで、適切な比較が可能になります。複数の見積もりを集めて比較する場合、つい一番高い査定額を選んでしまいがちですが、細かい条件や条件面のことも把握しておきましょう。
賃料
買取価格だけでなく、リースバックでは賃料の妥当性も考慮する必要があります。購入価格が高くても、賃貸借契約締結後の賃料が高ければ、利得と相殺されてしまう。一般的に、セール・アンド・リースバックの市場賃料は、賃料＝購入価格×期待利回り÷12ヶ月で計算される。予想賃料の開示も早期に求め、売却価格と比較すべきですので、しっかり比較して決めるようにしましょう。
リース期間と契約内容
リース期間も重要なポイントです。賃貸期間が長ければ長いほど、その物件に長く住み続けることができます。また、更新可能な普通借家契約なのか、更新できない定期借家契約なのか、契約形態を確認することも重要です。後者の場合でも、再契約することで賃貸期間を延長できる場合があります。
・6.買戻しの条件
将来、リースバック物件を買い戻すことを考慮している場合は、条件を確認することが望ましいです。なぜなら、売買契約の条件では、買い戻しが難しい場合があるからです。売買契約を結ぶ前に、買い戻しを含めた将来の方針を決めておくことが重要です。
まとめ・終わりに
今回は、「家のリースバック」について解説してきました。メリットデメリットを考慮して、ご自身に合う契約内容に出会えるようにさまざまな業者を比較してください。
実際のところ、家をリースバックするという考え自体出てきたのがここ数年なので、高齢化社会を皮切りに、老後の”セカンドライフ”の資金をしっかりと貯蓄していきたいと感じている人が増えたことや、近年流行りだしたコロナの影響で住宅ローンの返済ができるのか、不安になる人が増えましたし、この仕組みが生まれました。周りにリースバックを利用したことがあると言う方はあまりいないかと思います。
なので相談する人もいないため、不安になることも多くなると思いますし、さまざまな口コミが出回っているため、どの情報を信じていいのか分からないと言う方も多いと思います。最終的には、自分の大切なご自宅を売却するため「信頼して任せられる」業者を見つけることが一番だと思います。親身になって相談に乗ってくれるかどうかは大きな安心材料になるので、判断基準の一番大切な事かと思います。
そして最後に、自分が納得して契約を結べるように「分からないことは遠慮せずに聞く」と言うことが大切ですので、分からないのが当たり前ですので、たくさん聞いていきましょう。そして、読んでくださった皆様が自分に合う業者さんに出会えることを心から祈っています。
最後まで読んでくれてありがとうございました。
