今回の記事は、このような方にオススメです。
「リースバックしたい方」
「リースバックに興味がある方」
「家を売った後に住めるかどうか不安がある方」
「リースバックについて知りたい方」
この記事では、リースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
リースバックとは？（基礎知識）
リースバックは別名でセール・アンド・リースバックとも言われており、この仕組みは所有する不動産などの資産を売却し、同時に賃貸する金融取引の方法です。セール・アンド・リースバックを利用することで、自宅などの不動産を売却し、そのまま住み続けることができます。老後のまとまった資金になるだけでなく、引っ越しや新居探しの手間や費用も省けます。例えば、セゾン・リースバックでは、セゾンファンデックスがお客様の大切なご自宅を買い取り、お客様は賃貸物件として住み続けることができます。このように、セール・アンド・リースバックは、融資の獲得やローンの返済が困難な場合に活用することができます。
リースバックメリットについて
セール・アンド・リースバックでは、大きな特徴として不動産を売却しても住み続けることができます。セール・アンド・リースバックのメリットは以下の通りです。
老後の資金調達ができる。
リースバックでは、不動産を売却して一時金を受け取ることができます。この資金を老後の生活資金に充て、念願の夢を実現することができます。
住み慣れたマイホームに住み続けられる
セール・アンド・リースバックでは、売却後もマイホームに住み続けることができます。賃貸契約を結び、毎月の家賃を支払いながら、自宅に住み続けることができます。引っ越しの手間や費用をかけずに、大切なマイホームに住み続けることができます。
ローン返済不要
セール・アンド・リースバックでは、自宅の売却代金を一括で受け取ることができます。これにより、住宅ローンの返済やその他の負担から解放されます。経済的負担を軽減しながら、自宅に住み続けることができます。
これがセール・アンド・リースバックのメリットです。セール・アンド・リースバックは、マイホームの所有権を取り戻しながら、資金調達や住宅ローン返済の問題を解決する有効な方法なので検討する方が多いです。しかし、今回は記載しませんが「デメリット」も多く存在することを頭の片隅に入れておいてもらえると良いかと思います。
リースバックの際の注意点について
住宅ローンの取扱い
セール・アンド・リースバックを利用する際には、抵当権の取り扱いに注意が必要です。抵当権は担保として設定されることがある。セール・アンド・リースバックにおいては、抵当権者との契約を解除し、抵当権を譲渡する必要が生じる場合がある。事前に専門家に相談し、抵当権の状況や手続きについて把握しておくことが重要です。
住宅ローン残債務の影響
セール・アンド・リースバックにおいては、住宅ローンの残債がどのように処理されるのかも把握しておく必要がある。セール・アンド・リースバックの代金を住宅ローンの返済に充当するケースもあるが、事前に契約内容や手続きを金融機関に確認しておくことが重要でしょう。
第三者への所有権移転リスク
セール・アンド・リースバックには、第三者に所有権が移転するリスクがある。セール・アンド・リースバック契約では、所有権がセール・アンド・リースバック会社に移転するため、将来的に復帰を希望する場合や相続の問題が発生した場合に困難が生じる可能性があります。リースバックを検討する際には、将来の生活設計や相続の問題を考慮し、リスクを理解した上で決断することが大切です。
そして、最後の”第三者への所有権移転リスク”についてもう少し話していきたいと思います。
そもそも自宅の再購入（自宅の所有権の取り戻し）とは？
セール・アンド・リースバックを利用して自宅を売却し、住み続けることもできますが、”将来的に自宅を買い戻すことも可能”です。リースバック契約終了後、一定の条件を満たせば、元の住宅を買い戻すことができます。（注意
具体的な条件や方法は、セール・アンド・リースバックを提供する会社やサービスによって異なりますので、詳しくはその会社のホームページや担当者にご相談ください。）
買い戻しに必要な資金を用意する方法としては、リースバック契約中に毎月支払っていた家賃や売却代金を貯めておく方法があります。また、リースバック契約終了時の”手元資金”を、受け取る一時金でまかなうこともできるのです。（ローンを組んで自宅を買い戻すことも検討するのも良いかと思います。）リースバックで物件を売却した場合でも、再度ローンを組んで自宅を買い戻すことができますが、住宅再購入のための金利や返済期間は、その地域市場の状況やあなたの信用力によって異なるため、慎重に計画を立てる必要がありますので、ご注意ください。セール・アンド・リースバックを利用する際に注意すべきポイントのひとつに、「所有権移転手続き」と言うものがあります。具体的には、セール・アンド・リースバックでは、住宅の所有権は買主であるセール・アンド・リースバック会社に移転します。所有権の移転は、売買契約が締結された後に行われます。つまり、売却手続きが完了し、セール・アンド・リースバック契約が締結されるまでは、住宅の所有権を保持することになります。また意外と知られていないのですが、リースバック後の買戻しには、「買戻し契約」と「再売却予約」の2つの方法があります。
リースバック後の買戻し価格の基準は、「リースバック売却価格×1.1～1.3」です。
この価格は、物件の売却価格より10～30％高いことがわかる。
その理由は、売却費用、買い戻し費用、管理会社の利益など様々なコストがかかるからです。したがって、リースバック契約を結ぶ際には、あらかじめ買い取り価格を確定しておくことがトラブル防止になります。もちろん買い取り価格は、契約で定められた期間内に支払わなければなりません。よくあるリースバック後の買い戻しの注意点として、まず、買戻しの条件や期間を契約書に明記しておかないことでトラブルになるケースが大変多いです。
買い戻しを円滑に進めるためには、予防に越したことはないので、明記しましょう。
次に、物件を買い戻すには、家賃滞納を避けなければならないです。
もし家賃滞納は契約違反とみなされ、買い戻す権利を失う可能性があり、滞納や滞納によって追加費用が発生する可能性も高いです。
そして最後に、普通賃貸借で物件をリースバックすることを選択した場合、より長い期間、物件に住み続けることができるが、定期借家契約を締結した場合、借主の意思で退去を余儀なくされる可能性があることに注意が必要です。
また、所有権の移転を正式に認識するためには、土地または建物の登記簿上の新しい所有者の名義を変更する必要があります。名義変更の手続きには、登記事項証明書の申請が必要です。登記事項証明書を取得し、所有権移転登記を申請することで、所有権は正式にリースバック会社に移転します。実際に所有権を取り戻したい場合は、以下の選択肢が多いです。
再抵当権を設定する。
自宅を再購入するには、新たに住宅ローンを組む必要があります。リースバック契約終了時に一括で受け取る売却代金等で頭金や諸費用を準備します。金融機関や住宅ローン会社と相談しながら、ニーズに合ったローンプランを立てることが大切です。
別の物件を購入する
所有権を取り戻さずに、別の物件を購入するという方法もある。不動産の売却代金を新たな不動産の購入に充てることで、資産を再構築することができる。物件の選択や契約手続きについては、専門家のアドバイスを受けることをオススメしています。
まとめ・終わりに
今回はリースバックについて、そして特に「自宅の再購入」について多く触れてきましたが、いかがだったでしょうか？リースバック後の買い戻しには、「「買戻し契約」と「再売却予約」の2つの方法があり、いずれも一定の条件があり、リースバック後の標準的な買戻し価格は、一般に売却価格より高いので注意することが大切です。
買い戻しの条件や期間は、後日問題になる可能性が高いので、契約書に明確に定めてください。また一番大切なのはリースバック契約が終了する前から、将来的な買い戻しの計画を立てておくことが重要である。どの選択肢が自分にとって最適か、できるだけ早く相談・調査することが大切です。関連情報や専門家のアドバイスを参考に、賢く再購入を計画しましょう。
そして、何より一番大切なことは「きちんと明記する」と言うことがリースバック契約以外のどんな契約においても大切になってきます。そしてリースバック契約をする際にまだ将来、自宅の再購入するかわからないと言う方でも少しでも考えているのでしたら必ず再購入時の金額などを明記してもらうようにしましょう。どんな些細なことでもいいのでしっかりと不安の種は無くしてから契約することをオススメします。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
