今回の記事は、このような方にオススメです。
「更地 固定資産税を知りたい方」
「更地 固定資産税に興味がある方」
「更地 固定資産税に不安がある方」
「更地 固定資産税について知りたい方」
この記事では、更地 固定資産税について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
そもそも固定資産税とは？
固定資産税は、土地や建物などの不動産資産に対して課税されます。固定資産税評価額は、土地の評価額と建物の評価額をもとに算出されます。更地に固定資産税が課税されます場合でも、更地を活用することで固定資産税を軽減することができます。更地を活用することは、固定資産税を軽減する有効な手段です。
そもそもなぜ更地の固定資産税は高いのか？と思われている方も多いかと思います。
更地の固定資産税が高い理由は、「住宅用地の特例」が適用されないからです。
更地に住宅を建てると、その土地は宅地になります。なので住宅を建てる場合は固定資産税が6分の1に軽減されますが、更地の場合は”軽減措置が適用されません”。
したがって、土地の固定資産税を軽減するためには、住宅を建て、土地を有効活用することが必要になってきます。
みなさんが疑問に思われている「更地の固定資産税はどのように決まる？」と言うことを説明していきます。
更地の固定資産税は、次の3つの要素によって決まります。
面積
土地の固定資産税は、登記簿の地積欄に記載されている面積に基づいて決定されます。ただし、登記簿の記載内容と著しく乖離しています場合には、現況に応じた調整が行われます。また、土地の固定資産税の基礎となります路線価は、1平方メートル当たりの評価額ですため、面積が大きいほど評価額も高くなり、土地の面積に路線価を乗じて算出されます。
立地条件
固定資産税の評価額は、土地の所在地によって大きく異なります。
各場所は、まず用途地域に分割され、次に類似地域に分割され、その中で標準的な住宅地域が選択され、価格が計算され、各通りの価格（縁石価格）が決定されることによって評価されます。その後、土地の各区画を個別に評価し、地価の増減による評価額の修正を考慮して評価額を決定します。
土地の利用状況
土地の固定資産税評価方法は、その土地がどのように利用されているかによって決まります。
土地の利用方法は、登記簿上の土地の所有権によって決まる。例えば、地目が「宅地」の土地は、地目が「水田」や「畑」の土地よりも高い税率で課税されます。
また、地目が「水田」や「畑」であっても、その土地にすでに家が建っている場合は、現状が優先され、宅地として評価されます。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の固定資産価格に基づいて計算され、固定資産所在地の市町村が徴収します。固定資産税を計算する場合、納付すべき固定資産税額は以下の式で求められます。
「固定資産税の納税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率（1.4）」
また、土地を所有していますと3年ごとに固定資産税評価額が評価替えされ、固定資産税評価額が変わる。
評価替えによる急激な増税を抑えるため、土地の固定資産税と都市計画税の負担を調整する措置が取られています。
上記の式に出てきた、”課税標準額”って何？と思われた方も多いと思います。
課税標準額は、基本的には当該年度の固定資産税評価額です。ただし、住宅用地等の特例措置の適用や地租の負担調整措置の適用を受ける場合には、課税標準額の計算は当該年度の固定資産税評価額よりも低くなります。
更地と宅地のの固定資産税の違い
上記の計算式をもとに、住宅特例があります土地と住宅特例がありません土地の固定資産税を比較します。なお、土地と建物の条件は以下の通りです。
- 土地の固定資産税評価額
4,200万円 - 建物の固定資産税評価額
1,400万円 - 土地の面積
150平方メートル
更地の場合
→更地の場合は、住宅用地の特例が適用されありませんため、固定資産税の計算式に当てはめますだけで固定資産税額を算出することができます。
更地の固定資産税
4,200万円×1.4％＝588,000円
更地の場合、年間588,000円の固定資産税がかかります。
宅地の場合
→建物が建っている場合は、建物にも固定資産税がかかります。ただし、土地には宅地の特例が適用されますため、土地の固定資産税は1/6に軽減されます。
では、土地と建物の固定資産税を計算してみますと、
土地の固定資産税:：,200万円×1.4％×1/6＝9.8万円
建物の固定資産税：1,400万円×1.4％＝19.6万円
土地と建物の固定資産税合計：9.8万円＋19.6万円＝29.4万円
この場合、建物が建っている土地の固定資産税は、更地の固定資産税（588,000円-294,000円）よりも294,000円安いことがわかります。なので、住宅用地の特例によって土地の固定資産税は大幅に軽減されます。したがって、住宅用地の特例が適用されない更地の固定資産税が高いとされるのは当たり前といってしまえば、当たり前です。
更地の活用方法
先述したように固定資産税を減らすためには、更地を有効活用する必要があります。
更地は、収入を増やすために活用することもできます。更地は無駄な資源ですため、更地の有効利用は経済的利益をもたらす。更地の活用は、土地所有者と地域社会の双方にとって有益な取り組みとなります。更地を賃貸用地として活用し、収入を得ることができます。まず、その土地の価値と需要を調査し、適切な条件で賃貸契約を結ぶ必要があります。また、固定資産税の負担を軽減するために、その土地をどのように活用できるかを検討することも重要です。地域の土地利用計画や規制などの要素も検討し、土地をどのように賢く利用できるかを確認する必要があります。更地は十分に活用されていない資産ですため、積極的な活用は固定資産税の軽減だけでなく、収益の最大化にもつながります。
住宅を建てる
空き地に家を建てると、住宅用地の特例で固定資産税が安くなります。
アパートやマンションを建てて賃貸業を始めたり、戸建住宅を建てて自分で住んだりしても、宅地の特例は適用されます。ただし、広い土地を所有している場合は、マンションを建てることをお勧めします。宅地の特例では、200平方メートルの住戸1戸につき固定資産税が6分の1に軽減されます。つまり、住宅2戸の場合は最大400平方メートル、住宅3戸の場合は最大600平方メートルの固定資産税が控除されます。したがって、戸数の多いアパートでは、土地面積が200平方メートルより大きくても、固定資産税が大幅に軽減されます。
土地活用を始めます
更地の固定資産税を軽減する方法ではありませんが、更地の活用を始めるのも一つの方法です。例えば、駐車場事業や太陽光発電事業を始めれば、住宅用地の特別控除の適用は受けられありませんが、毎月安定した収入を得ることができます。
このように、土地活用を始めることで定期的な収入を得ることができ、それを固定資産税の支払いに充てることができるでしょう。また、所有する土地の立地や特性によって、最適な土地活用方法は異なります。そこで、まずは土地活用オプション比較サービスなどを利用して、所有します土地に適した土地活用方法を探してみましょう。
1月1日以降に解体、1月1日までに完了させる
空き家を解体する場合は、1月1日以降に行いましょう。固定資産税の納付額は、その年の1月1日を基準とします。
従って、1月1日前に建物を取り壊すと、居住用財産の特別控除が適用されないため、固定資産税が高くなります。再開発事業の一環として建物を取り壊した場合は、1月1日に建物がなくても、次の5つの条件を満たせば、居住用財産の特例が適用されることがあります。
- 当該会計年度の前年の賦課期日において、当該土地が居住用であること。
- 当該年度の賦課期日において、当該土地に家屋の建築が開始され、当該年度の翌年の賦課期日までに当該家屋が完成すること。
- 住宅の再開発が、再開発前と同じ敷地で行われること。
- 当該年度の直前の年度の賦課期日における敷地の所有者が、原則として、当該年度の賦課期日における敷地の所有者と同一であること。
- 当年度の前年度の賦課期日における家屋の所有者と、当年度の賦課期日における家屋の所有者が、 原則として同一人物であること。
また、完成は1月1日以前でなければなりません。空き地に建物を新築する場合は、1月1日に完成するようにスケジュールを調整しなければなりません。
前述の通り、固定資産税の納付額は当年1月1日を基準に決定されます。
したがって、1月1日の賦課期日までに建物が完成しなければ、更地に固定資産税が課されることになります。居住用財産の特例を受けるためには、1月1日の賦課期日までに建物が完成していることを確認してください。
空き家の場合リフォームして貸す
老朽化した空き家が建っている場合は、改修して貸すことができます。改修して貸すことで、空き家にならず、特定空き家に指定されにくくなります。ただし、需要のありません地域に貸しても入居者は集まりませんので、そのアパートを貸す需要があるかどうかを事前に調べることが重要です。また、改修費用は350万円から2,000万円程度とされており、改修箇所によって価格は大きく異なります。なので改修を始める前に改修会社に相談しますことをお勧めします。
まとめ・終わりに
更地を有効活用するためには、地域の土地利用計画や規制を確認する必要があります。また、更地の収益化を検討する際には、将来の需要や市場動向を予測することも重要です。
更地活用の選択肢として、建設・開発も考えられます。企業が賃貸事業を展開したり、不動産資産を活用したりするケースもあり、更地を固定資産税の軽減に活用する例もあります。地域のニーズや将来の価値を見据えながら、更地の活用方法を検討することが重要です。
