今回の記事は、このような方にオススメです。
「マンション経営 初期費用に知りたい方」
「マンション経営 初期費用に興味がある方」
「マンション経営 初期費用に不安がある方」
「マンション経営 初期費用について知りたい方」
この記事では、マンション経営 初期費用について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
マンション経営とは？
マンション経営とは、マンションやアパートを購入してオーナーとなり、第三者に部屋を貸すことで家賃収入を得ることを目的とした資産運用方法です。銀行預金の金利が低く、公的年金が減少し、退職金だけに頼って将来に不安を感じる人が多い現代の長寿社会において、今から始められますこのような豊かな老後は、安定的かつ効果的な資産形成の手段として注目されています。長期的な資産運用を考えるなら、マンション経営は賢い選択といえるでしょう。続いて、マンション経営のメリットについてです。
少ない資金で資産形成が可能
→マンション投資は持ち家と同様、ローンで資金を調達できますため、少ない資金でも利益を得ることができ、結果的にレバレッジが高くなります。また、家賃収入をローンの返済に充てることができるため、毎月の負担がなく、自己資金ゼロで資産形成を始めることができる有効な手段です。
マンション経営は節税対策
→マンション経営にかかる費用（建物減価償却費、ローン金利、税金・共益費、修繕積立金、管理費など）は必要経費として認められます。給与所得や不動産所得との「損益通算」によって課税所得を減らすことができ、所得税の還付や住民税を減らす確定申告を行うことで節税が可能です。
将来に備えた相続税対策
→2015年の税制改正で相続税の基礎控除が引き下げられ、一部の相続税率が引き上げられましたことにより、近年、相続税対策の重要性が高まっています。相続税を計算する際、株式や現金などの金融資産は時価で課税されます。しかし、共有不動産は実際の評価額よりも低い評価額で課税されますため、現金を共有不動産に換えますことは相続税対策として有効です。また、通常、不動産は家族用のアパートではなく、商業用資産ですため、税負担は少なくて済みます。
家賃収入でセカンドライフにゆとりが生まれます
→少子高齢化が急速に進む中、公的年金だけに頼っていては老後が不安です。マンション経営なら、長期にわたって安定した家賃収入が見込めますので、家計を圧迫することなく将来の収入源を確保できます。貯蓄だけでは生活が保障されありません老後のセカンドライフを、個人年金で安心して送ることができます。
万一のときの生命保険・医療保険の代わりに
→団体信用生命保険は、住宅ローンを組むときにあなたを守ってくれます。所有者が死亡または高度障害になった場合、この生命保険で住宅ローンを償還し、マンションの所有権と家賃収入を家族に残すことができます。また、この保険は三大疾病の医療保険としても利用でき、物件が売却された場合にもまとまった資金を残すことができます。
インフレ時に非常に有利な実物資産
→インフレが進むと、現金の実質価値は下がります。実物資産です不動産は、金利変動など経済環境の変化の影響を受けにくい。金融資産に比べ、マンション運用は、賃料収入と長期にわたる価格変動が一致し、リスクの少ない資産運用といえます。また、価格が上昇すれば賃料も上昇しやすいというメリットもあります。
マンション初期費用について
初期費用とは、マンション経営を始める際にかかる費用のことです。マンション経営には、物件の購入やリフォームにかかる費用だけでなく、日々の経営にかかる費用も含まれます。そのため、初期費用をしっかり計算することが大切です。初期費用には、物件の購入費用、フラットのリフォーム費用、事業運営費用などが含まれます。具体的な項目としては、物件の購入価格、仲介手数料、登録免許税などがあります。また、内装や共用部分のリフォーム費用も初期費用に含まれます。さらに、アパートの運営に必要な管理費、修繕積立金、管理会社の手数料などがあります。初期費用は運営の起点となりますものなので、計画的に十分な資金を準備することが大切です。
物件購入の初期費用
→物件購入にかかる初期費用は、主に物件の購入価格と仲介手数料で構成されます。まず、物件の購入価格は、広さ、立地、設備などによって異なります。また、物件の購入には仲介手数料や登録免許税などの手数料がかかります。これらの費用は、物件の価格に比べれば取るに足りませんものですが、確保しておかなければなりません。ローンを組んで購入する場合は、頭金などの初期費用も必要になりますので、事前に確認しておきましょう。マンション経営の物件購入にかかる初期費用については、事前に計画を立てて準備しておくようにしましょう。
マンションリフォームの初期費用
→アパートの改修にかかる初期費用には、内装と共用部分の改修費用があります。まず、内装のリフォーム費用は、入居者が快適に過ごすために必要な費用です。例えば、古くなったフローリングの張り替え、壁の塗り替え、キッチンやバスルームの設備更新などです。また、共用部分のリフォームは、フラット全体を維持・管理するために必要な費用です。例えば、エントランスの改装、エレベーターの更新、防犯カメラの設置などです。マンション経営を開始する際には、これらの改修にかかる初期費用も考慮に入れて計画・予算を立てる必要があります。
初期運営費用
→マンション経営において、初期費用は非常に重要です。適切な管理・維持管理を行うためには、管理費と管理準備金の確保が必要です。管理費は日々の管理・維持費に充てられます。修繕積立金は、設備の老朽化や更新費用など、将来のメンテナンス費用を積み立てるためのものです。また、運営には管理会社の報酬費用も必要です。管理会社は、管理業務やトラブル対応、入居者へのサービス提供などを委託されることが多いため、補償費用は不可欠です。フラット経営を始める際には、これらの業務にかかる初期費用を把握し、計画的に行うことが大切です。
マンション経営に自己資本は必要？
ここまで読んでくださった方は、「経営を始める際に自己資金は必要？」と思われた方もいるかと思います。すでに見てきたように、マンション経営にはマンションの建築費以外にもさまざまな費用がかかります。では、マンション経営を始めるにあたって、どれくらいの自己資金が必要なのでしょうか。
まずマンション経営の自己資金の目安は、初期費用の1～3割と言われていますので、初期費用が8,000万円の場合、800～2,400万円の自己資金が必要になります。
ただし、多くの金融機関では初期投資額の7～8割でマンションローンを提供していますので、初期費用の2～3割を自己資金として用意しないとローンが組めない可能性があります。
そして、融資を受けるために最低限必要な自己資金を決めるのは難しい。
審査では返済能力や収益見込みも考慮されますので、自己資金が2～3割用意できなくても、収益見込みが良ければ審査が通る場合もあります。もし、自己資金の割合について不安な方は、不動産会社、建設会社、金融機関などにご相談ください。
次に、マンション経営の初期費用を抑える方法と注意点についてです。マンション経営にかかる初期費用の項目が多くて尻込みしてしまうかもしれませんが、コストを削減する方法はあります。以下では、初期コストの削減方法と注意点をご紹介します。
レイアウトと外観をシンプルにする
→フラット建築のコストを抑えるには、間取りや外観をシンプルにすることです。不規則な間取りや変わった外観は、建築費や設備費が高くなります傾向があります。専門家のアドバイスを受けながら、ニーズに沿ったシンプルな間取りと外観にするのがベストです。ただし、建物や内装材、設備をグレードダウンさせることは、入居率や賃料の低下を招くのでお勧めできません。シンプルでスタイリッシュな外観にするために、間取りや内装、外装のデザインは建築事務所に相談しますとよいでしょう。
・複数の建築会社から見積もりを取る
→アパートを建てる際には、複数の建設会社から見積もりを取ることが非常に重要です。複数の建設会社の見積もりを比較することで、最も費用対効果の高い業者を選ぶことができます。ただし、見積もりの単価だけでなく、品質や信頼性も考慮することを忘れてはなりません。見積もりの安さだけで業者を選ぶと、後で品質上の問題や遅れを心配しなければならなくなるかもしれませんので、コスト、品質、信頼性のバランスが取れた施工会社を選びましょう。
マンション経営に向いている人とは？
マンション経営に向いている人と向いていない人がいます。適しています人とは、以下の基準の少なくとも1つを満たす人です。
このように意思や目標が明確な人は、フラット経営に向いている可能性が高い。マンション経営であれば、所得税や相続税の節税、副収入が期待できます。入居者の立場に立った管理、総合的なリスク管理を行えば、安定した収入を得ることができます。このように、マンション経営は「節税」と「副収入」を同時に得たい方に向いています。「自分がフラット経営に向いているのかわかりません」「節税ってなんだろう」といった疑問をお持ちの方は、ぜひ一度不動産屋にご相談ください。
まとめ・終わりに
マンション経営には様々なコストがかかります。初期費用をできるだけ抑えるためには、間取りや外観をシンプルにしたり、複数の施工会社に見積もりを依頼したりすることが大切です。しかし、コストダウンに注力するあまり、物件の品質が低下したり、入居者のニーズに応えられなかったりしますと、経営がうまくいかず、損失を被ることになります。マンション経営を成功させるためには、不動産会社や建設会社と相談しながら健全な経営戦略を立て、入居者のニーズに合った質の高いフラットを提供することが必要です。
