今回の記事は、このような方にオススメです。
「中古住宅を買いたい方」
「買ってはいけない中古住宅に興味がある方」
「中古住宅に不安がある方」
「買ってはいけない中古住宅について知りたい方」
この記事では、買ってはいけない中古住宅について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
中古物件の「メリット」「デメリット」
まず中古住宅の魅力は、その手頃な価格だと言うことでしょう。新築住宅に比べ、中古住宅は価格が安いため、予算に余裕が生まれます。また、住宅ローンの返済額が少ないため、経済的負担も軽減されます。さらに、築年数が経過しているため、周辺環境が良い傾向にあり、日常生活に便利な施設や交通機関が近くにあることも多いです。
一方、中古物件のデメリットとしては、建物の老朽化が挙げられる。築年数が経てば経つほど、劣化の度合いは高くなります。耐震性、防音性、断熱性などは新築住宅に劣ることが多く、このような住宅では、改築や修繕が必要になることもあるでしょう。これらの費用はすべて積み立てておく必要があり、予算が許されない場合は、購入時に慎重に検討する必要があるのでご注意ください。
中古物件の物件価格＆市場価格
中古物件の物件価格の形成には様々な要因が絡んでおり、市場価格を正確に把握することが重要です。まず、立地が価格に大きな影響を与えます。考えてみてほしいのですが、都心でアクセスが良いほど価格は高くなるのは必然的だと思いませんか。また、物件の大きさ、間取り、築年数も価格に影響します。築年数が経てば経つほど、修繕や改装が必要になり、価格は下がる傾向にあります。
さらに、近隣の施設や環境も価格に影響します。近くに学校や病院、ショッピングセンターがあれば、価格が上がる可能性があります。特定の不動産の市場価格を知るには、不動産の専門家に相談するのが一番です。市場動向や過去の取引を把握しており、正確な市場情報を提供してくれます。また、インターネット上には多くのウェブサイトがあり、簡単に物件の相場を調べることができますので、積極的に活用しましょう。物件の相場を知ることで、割高な物件を購入したりするリスクを回避することができます。
中古物件の注意点
中古物件を購入する際には、築年数や耐震性に注意する必要があります。もし、中古マンションが古い場合、建物自体が劣化している可能性があるので気をつけましょう。また、地震などの自然災害への耐性も重要なポイントです。中古マンションの耐震性が保証されているかを確認しましょう。
また、リフォームや修繕が必要な場合もあります。築年数が経過しているため、古い設備や内装に不具合がある場合もあります。購入前に室内の状態をよく確認し、必要なリフォームや修繕の費用を見積もる必要があります。
中古マンションを購入する際には、契約書や関連書類を確認することが大切です。契約書の内容や注意点を正確に理解し、トラブルを回避するためには、次の点に注意する必要があります。まず、契約書の内容に目を通すことが大切です。物件の所在地や広さ、価格や支払方法、引渡し時期、敷地面積、建物の構造などを確認し、特に、売主の保証範囲や瑕疵担保責任期間などの重要事項には注意するようにしましょう。
次に、書類のチェックも必要です。具体的には、登記簿謄本、土地境界図、建築業者との契約書、建築図面、設備保証書などです。これらの書類は正確で最新のものであるべきであり、その内容を自分で理解することが重要です。その他、特に注意が必要な事項としては、抵当権や担保権の有無とその範囲、不動産に現存する抵当権の有無などがあります。これらの事項は必ず確認することも大切です。また、セカンドハウスの契約書や書類を確認する際には、専門家のアドバイスを受けることが重要です。宅地建物取引業者や不動産業者に相談し、専門的なアドバイスに基づいて物件の徹底的な検査を実施してもらいましょう。そうすることで、セカンドハウス購入時のトラブルを回避し、安心して新生活をスタートすることができますので重要視していきましょう。
中古物件購入時のトラブル回避術
中古物件を購入する際には、慎重な検討が欠かせません。特にトラブルが起きやすい不動産分野では、適切な対応をとることが大切です。まず、信頼できる不動産業者を選ぶことが最低条件です。購入すべきでないセカンドハウスをさりげなく販売する業者もあるため、消費者の立場から信頼できる業者かどうかを確認することが重要になってきます。具体的には、業者の実績や口コミなどから評判を確認することが望ましいです。さらに、セカンドハウスは査定によって価格が大きく変わることもあり、正しい査定を受けるためには、不動産の専門知識が必要にはなりますが、自分でもできます。まずは物件の相場を調べ、複数の業者に査定を依頼することをオススメしています。そこで、査定額が大きく異なる場合は、慎重に考える必要があります。購入時のトラブルを最小限に抑えるには、不動産業界に詳しい専門家のアドバイスを受けることも有効です。また、不動産の専門家に契約書や書類の調査・分析を依頼することも重要です。書類の不明点や不適切な点を指摘し、改善を求めることが大切になってくるので、気にせずしっかり聞きましょう。やはりセカンドハウスの購入は高額な取引であり、慎重に対応する必要がある。正しい情報を収集し、トラブル回避のための対策をしっかりしましょう。
中古物件の見分け方
家を建てる際に最も重要なのが道路の接道です。もし接道義務を満たしていない土地は、場合によってはセットバックする必要があり、最悪の場合、建築不可能となり、家を建てることができなくなることもあります。そのため、敷地と道路の関係は切っても切れない関係にあります。不動産業者の視点で道路と区画の関係をチェックしましょう。
チェックポイントは、方角、幅員、公道・私道、道路の間口、舗装状況など。
まずチェックすべきは方角です。南向きの家が好まれることはよく知られています。戸建ての場合、道路に接道していれば、幅の差は小さくても、ないより必ずあったほうが良いです。また、電柱があったり、道幅が広かったりすると、歩道に花壇や段差があって通行の妨げになることもあるので（要アドバイス）、事前の確認が必要でしょう。
また、道路には公道と私道があります。私道の維持管理は基本的に所有者の責任で行わなければなりませんが、日常生活でそのようなケースはほとんどなく、袋小路になっている道路、特にアスファルト舗装されていない道路は私道である場合が多いです。また、一見私道に見えないような道路も私道である場合があり、調査が必要となります。これは、道路の間口の謄本を取得し、役場に出向いて行うことになります。売却する物件であれば、取引上重要な事項となるため、不動産会社が調査を行うものと思われる。私道の場合は、特にしっかりと説明・確認することが大切です。また、路面の状態を確認することも重要です。アスファルト舗装やインターロッキング舗装が一般的ですが、将来的にメンテナンスが必要になる場合がありますので、その時期が近いかどうかを知ることができます。また、都道府県や自治体によって整備方法が異なる場合もあるので、購入時に確認することが大切ですので頭に入れておきましょう。
中古住宅の査定点は、マンションよりもはるかに高く、査定者の能力や好みが反映されるため、状況によって査定点が高くなったり低くなったりもします。先述では、道路の接道状況を見て、近隣物件と比較して不利と判断されるにもかかわらず、同価格で販売されている場合は、高額物件であるため購入すべきではないということです。最も影響を受けるのは、再開発が不可能な物件です。基本的に、道路へのアクセス要件を満たさない土地は、再開発不可能な土地と呼ばれており、その上に新しい建物を建てることはできない。また、倒壊しても再建築ができないため、一般的には購入は避けるべき、もしくは購入してはいけない物件と言われています。
また日本は自然災害が多い国です。そのため、土地の耐災害性をチェックする必要があります。目視での確認も必要ですが、災害マップも確認した方が良い。防災マップとは、自然災害が発生した場合に想定される被害地域や避難場所を示した地図のことです。
各地域の特性によってポイントは異なります。各市町村が作成しています。
＜主な災害＞
・洪水ハザードマップ
→大雨などで河川が氾濫した場合に、被害が予想される地域や被害範囲を示したものです。
・内水氾濫図
→大雨等により内水氾濫が発生した場合に、被害が予想される地域や被害の程度を示したもの。 内水氾濫は、降雨が都市部の雨水処理能力を上回り、建物や土地、道路が浸水する現象です。都市型内水氾濫とも呼ばれます。
・高潮ハザードマップ
→、高潮の影響を受ける可能性のある地域と被害の範囲を特定します。
→津波の高さ、第一波が海岸に到達するまでの時間、浸水地域、避難場所、津波発生時の避難経路を示します。
・地すべりハザードマップ
→土砂災害による被害が予想されます地域や避難情報を掲載しています。
・火山ハザードマップ
→噴火や活火山が発生した場合に、火山噴火、火砕流、溶岩流、土石流、火山灰の影響を受ける可能性のあります地域を示しています。
→震度被害、地盤被害、液状化被害、建物被害、火災被害、その他の被害、一般被害など、将来起こりうる地震による被害の範囲を示したものです。
地域特性から、地域によって災害マップが作成されているタイプと作成途中のタイプがあります。インターネットで検索すると、品川区なら品川区災害マップ、神戸市なら神戸市災害マップ、国土交通省の災害マップポータルには全国の災害マップ情報が掲載されています。災害の多い地域に住みたい場合は、火災保険を選ぶことも検討できます。ただし、災害時に命を守れる住宅性能であることが条件となります。
まとめ
今回は中古物件について、特に買ってはいけない物件などについて話していきましたが、実際に見てみないとわからないと思いますので、しっかり見極めましょう。そして他にもさまざまなチェック項目はありますが、何より自分の特にこれだけは欠かせない条件と言うものをしっかりと確かめながら買ってはいけない中古物件を回避していきましょう。
