リースバックとは？よくある質問まとめ！
今回の記事は、このような方にオススメです。
「リースバックしたい方」
「リースバックに興味がある方」
「老後に不安がある方」
「リースバックについて詳しく知りたい方」
この記事では、リースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
リースバックとは
まず、リースバックとは、自宅にそのまま 住んだまま家を売却することができ、さらにお金を貯める ことができるサービスです。所有している物件をリースバックを取り扱っている不動産会社に売却してから、賃貸という風にして新しいその物件の所有者に家賃という形で毎月支払うという仕組み で、売却した後もずっと 住んでいた家にそのまま住み続ける事 ができるという仕組みになっています。
リースバックのメリットとしては、近所の方に自分の家を売ったということが知られにくく、コストを抑えることができる、引っ越しをする手間が省ける、住み慣れた家に住み続ける事 ができる、多額のお金が入るなどがあります。
近年では、多くの方がリースバックを利用しています。
リースバックについてのよくある質問
ここからは、リースバックの検討をしている方に向けてよく聞かれる質問をまとめていきたいと思う ので、ぜひ参考にしていただけたらと思います。
リースバックは審査に落ちてしまうことがあるのか？？
結論から言いますと 、リースバックは審査に落ちてしまうこともあります。
理由としては、リースバックの会社が対応できない地域、需要のない地域(すごく不便な場所で人が住みにくい場所)であったり、その売却しようとしている物件の権利者が何人かいる場合、審査を受ける前に全員の承諾を得てからでないといけません。他には、家賃を払うのに家賃保証の会社に物件を売る人にその家賃を支払う能力があるのかを審査しないといけないのですが、その審査が通らない場合にもリースバックは使用できません。
リースバックを取り扱っている会社によって何か違いはあるのか？
大きくなにが違うかというと取り扱っているサービスが会社によって違います 。
例えば、高齢者の方に向けた見守りサービスを受けることができる会社があったり、賃貸借契約を更新することができる会社があったり、逆に一定の期間だけしか住めないといった会社もあったりします。いろんな 会社があるので、複数の会社に相談してみてから自分がどのリースバックの会社があっているのかを判断することをおすすめ します。
リースバックの仮審査で必要なものはなにか？
リースバックの仮審査で必要な書類 は、身分証明書(マイナンバーカード、免許証等)、住民票、収入証明、住宅ローン残高証明書、固定資産税評評価額証明書、固定資産・都市計画税納税通知書です。
金額などをしっかりと確認して間違いがないよう注意しましょう。
査定はなにをするのか？
査定とはまず、リースバックをしたいと思った次にリースバックを取り扱っている不動産会社に連絡をして、住宅の状態を確認して仮査定で暫定の売却価格、家賃がだされます 。仮審査は目安として出されるので 実際の住宅をみて いるわけではありません。
そのあとに、専門家(建築士)が住宅に訪問して家の状態、周辺の環境、土地の境界線などを調べて、きちんとした家賃や売却価格が出されます。
契約のときに必要な書類は？
確認をした後、問題なければそのまま契約日の設定や書類の準備をします。
そのときに必要な書類 は、身分証明書(マイナンバーカード、免許証等)、住民票、登録証または登記識別情報通知、印鑑証明書、実印です。
期間はどれくらいかかるのか？
仮審査から契約までにかかる期間としては、リースバックを取り扱っている不動産会社によっても変わってくるのですが、1カ月から2カ月が目安となっています。入金のタイミングもリースバックを取り扱っている不動産会社によって異なりますが、契約完了してから1週間から2週間で入金されます。
何年くらい住み続けることができるのか？
リースバックの住み続ける 期間は、賃貸借契約のときに決めます。
その 会社によって変わってきますが、2〜3年の契約が多い傾向にあります。
リースバックにおける賃貸の契約には、定期借家契約と普通借家契約の二種類があります。定期借家契約では、契約のときに決められた年数住むことができますが、その期間が終わったら退去する必要があります。そのまま住み続けたい場合にはリースバックの会社に相談してみる 必要があります。普通借家契約は家を借りている本人が希望したら 契約を更新することができ、ずっと 住み続けることができます。
オーナーが変わることはあるのか？
オーナーが変わってしまうことはもちろんあります。
基本新しいオーナーになってしまっても、オーナー変更前の条件のまま住むことができますが、契約内容が変わってしまうこともあります。オーナーが変わった場合には、しっかりと契約について確認しておくことが大切です。
リースバックのトラブル事例
買戻すことができない
メリットの中にある 買戻しをすることができないことがあり 、トラブルになって
しまうことがあります。
リースバックにおいて、買戻しをする予定がある場合には、買戻特約、賃貸借契約書、再売買の予約契約書を作成しないといけない のですが、買戻特約には最長10年の期間が決められていて、その期間内に買戻しをしなければなりません。そのことをしっかりと 把握していなかったり、再売買予約権 も把握しておらず、消滅していて結果 買戻しをすることができなかったということがあるので注意が必要です。
リースバックの売却したのに 不動産会社が倒産した事例
リースバックを担当してもらっていた不動産会社が倒産してしまうことも可能性としてはあります。倒産した場合には、その家は売却されることがあります。
オーナーが変わっても基本的には賃貸借契約内容はそのままのことが多いですが、更新されるときに家賃が上がってしまうというように、契約が変わってしまうこともあります。更新をすること も断られてしまうかもしれませんので、倒産が不安というかたは、大手の不動産会社に頼んだほうがいいかもしれません。
家賃を上げられてしまい家賃が志払えない
リースバックでの買取した会社から家賃を引き上げられてしまう請求がくる こともあります。
月々払うリース料金は、その地域の相場よりも高めに設定される場合が多いのですが、それに加えて家賃がさらに上がってしまうと、家計的にも影響してきて しまいます。
リースバックを契約するときに、口約束で更新の時に家賃を上げない と言われていても、賃貸借契約の更新時に家賃が上がって請求されるということはありえます。家賃が高くて結局引っ越しをするという人もよくいるので注意が必要ですね。
勝手に売却が進められ、売却されてしまった事例
リースバックをした会社と勝手に売却はしないという口約束があったのにも関わらず 売却されてしまい、賃貸契約の更新を断られてしまうということもよくあります。
買った物件が高く売れると思ったらリースバックを行っている会社は売却してしまう ことがありますが、その家に住んでいる人からしたらオーナーが急に変わってしまうとなると不安になると思います。賃貸借契約内容はそのままになることが基本です。
買取価格が適正価格より圧倒的に低すぎる
適正価格 よりもはるかに下回っていたことでトラブルになってしまうこともあります。
リースバックでは、売却価格が普通の売却よりも安くなることが多くあります。
周辺の地域の相場、リフォームの費用や想定価格で買取額は決まるのですが、家賃収入目的の会社は別で 金額を決めます。
金額が思ったより 違いすぎる場合には、査定してもらった会社に買取り額の理由について確認するとよいでしょう。
高額な費用を請求された事例
契約時に高額な費用を請求されてしまいトラブルになることがあります。
リースバックに必要な費用は、印紙税、抵当権抹消手続き等登記費用、前払い賃料、敷金、火災保険料、保証会社の保証料等が必要な費用 となっています。
注意したいのは、事務手数料、測量費用、補強工事費用、改修費用などを割増して請求されてしまう場合 です。
会社によって、少しでも 高額な費用を請求するところもあるので金額をチェックしましょう。
リースバックで後悔しないために
リースバックの契約では、先ほど述べたようにトラブルがたくさんあります。
トラブルに巻き込まれないようにするためにも、契約時に気をつけるべき ポイントを伝えていきたいと思い ます。
契約内容、重要事項をしっかりとチェックする
不動産契約には、賃貸借契約と売買契約の二つのリースバック契約が行われ、取引の際には必ず建築士が重要事項の説明を行うという流れになっています。不動産での重要事項の説明の際には不動産界隈の専門用語がたくさんでてくるため、わからないときは担当者やわかる人 に確認をしたほうがいいと思います。
家賃を支払うタイミングや、賃貸借契約の更新、売買金額など大変重要な説明があるのでしっかりと確認するようにしましょう。
信頼できる人に依頼をする
信頼できる人に依頼をすることは、リースバック契約をするのに不可欠です。
営業をしつこくされて無理やり契約させられたり、契約した会社が倒産してしまったケースも多くあります。
リースバック契約を多く取り扱っている会社に話を聞いてから、信頼できる会社で契約をしましょう。
家賃の設定価格や売却価格が適正かを確認する
設定された売却価格や家賃はメールや電話でくるので その金額が適正なのかをしっかり確認しましょう。
買戻しを検討
売却した自宅の買い戻しを検討している場合は、リースバック後のトラブルにならないように、買戻しも条件として予約契約書に入れて交渉をしましょう。
家賃が負担になりすぎないかを考える
売却によって、一時的に大きなお金は入ってきますが、毎月家賃を払うという形になるので計画的にしないと 毎月の支払いが負担になってしまうことがあります。
まとめ・終わりに
これまでに記載したように、リースバックにはメリットもたくさんありますが、トラブルもつきものです。トラブルに巻き込まれないためにも自分の目で書類をしっかりと確認し、いろんなリースバックを取り扱っている、複数の不動産会社に相談することが必要です。最終的には、ご自身が安心してリースバック契約をできるよう、信頼できる会社に頼むようにしましょう。
