今回の記事は、このような方にオススメです。
「家を売却したい方」
「家の売却に興味がある方」
「家の売却に不安がある方」
「家の売却について知りたい方」
この記事では、家の売却をしても住めることについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
リースバックについて
リースバックは、ご自宅を売却して現金化し、売却後も住み続けることができるサービスです。住み慣れたご自宅での生活を続けながら、まとまった資金を調達することが可能です。リースバックでは、提携会社がお客様のご 自宅を直接買い取り、お客様とは 賃貸契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができる仕組みになっています。
リースバックの流れ
リースバックは、簡単に言うと、現在の住居を売却し、引き続きそのまま住み続けることが可能なサービスです。具体的な流れを解説していきます。
① 取額の査定を行う
まず、現在お住まいの物件について査定を受け、どの程度の価格で売却可能かを調査してみましょう。この査定結果を知ることは、リースバックを検討する上での最初のステップとなります。
売買の契約を行い家の買い取りをしてもらう
次に、買取額や条件が適切であれば、売買契約を締結して家を売却しましょう。この契約により、所有権は売主から契約を結んだ不動産会社やリースバックの企業に移転します。
売却相手と賃貸の契約を締結する
不動産会社やリースバック企業が所有権を持ち、買主が賃貸契約を結ぶ貸主となります。同時に売主は借主となり、新たな賃貸契約が締結されます。
賃貸で自宅を借りる
売主が借主となり、新たな賃貸契約を通じて家賃を 通常、住宅を売却する場合は、売主は引越しや新居の準備をする必要がありますが、リースバックでは現在の住居を賃貸で利用しながら 、新しい住まいを用意する手間が省かれるため 、これがリースバックの主なメリットと言えます 。
リースバックのメリット
売却しても家に住み続けられる
リースバックの最も重要な利点は、住み慣れた自宅で生活を継続できることです。この住まいは 単なる 使い勝手だけでなく、通院している医療機関や歯科医、 お気に入りの商店などへのアクセスが変わらず続けられる点 が大きな魅力です。
同時に、住居を売却したことが近隣住民に知られず、これによって人間関係を損なわずに 保つことができるのも喜ばしい側面 と言える でしょう。この独自の 特長により、リースバックは単なる資金調達手段としてだけでなく、生活環境やコミュニティとの調和を保ちながらの暮らしを サポートしています 。
買い戻すことが可能
通常、自宅を手放すとそれが資産から消えてしまいますが、リースバックを選ぶと、売却した家を後で買い戻すことが可能です。これにより、子供や孫への資産として残すという風に意向が変わったり、急に住みたい という甥夫婦 の要望にも柔軟に対応できるのが魅力です。
ただし、留意すべきポイントも存在します。契約の具体的な 内容によっては、買い戻したくなった場合でも実現できないことがあるため、買い戻しの意向が生じる可能性があれば、「買い戻し可能」（買戻し特約）を契約書に明確に 記載しておくことが重要です。
ただし、この場合、家賃の滞納を避けることと、退去しないことが条件になります。さらに、第三者に売却されないように契約書に明示しておくべきです。
引っ越し費用の削減
リースバックの利点には、引っ越し費用がかからないことも挙げられます。通常、引っ越しには荷物の量に応じて10万円以上 を超える費用が発生することも珍しくありません。さらに、リースバックでは荷物の梱包や荷ほどきの手間が省かれるため、手軽で快適な引っ越し体験が期待できます。
固定資産税や火災保険料など家のコストの削減
リースバックを選択することで、住居が借り手 となるため、所有者が通常負担する固定資産税、都市計画税、建物への火災保険、そしてマンションの場合は管理費や修繕積立金などの費用が免除されます。
これらの負担がなくなることにより、所有者が支払っていた費用の一部がリースバック契約を結んだ人にとっては 軽減され、特に 都市部では年間を通してかなりの金額に上る 固定資産税や都市計画税の負担が軽減され、生活が楽になるでしょう。
不動産の仲介売却と比較して現金化が素早い
通常、不動産を売却するプロセスでは、まず不動産会社を選び、媒介契約を結び、その後売却活動を開始し、内覧対応を行います。購入希望者が現れたら、不動産仲介会社を通じて売却金額を交渉し、合意を得て、最終的に引き渡し日までに引越し準備を進めます。
このプロセスは、短期間で購入希望者が見つかっても、現金を手にするまで最低3カ月程度はかかることが一般的です。また、売れない場合は現金化の見通しがたたず、1年以上かかることもあります。一方で、リースバックでは、初めから運営会社が物件を買い取ることが決まっています。そのため、現金を手に入れるまでの時間は非常に短縮されます。
自然災害で家が倒壊しても金銭的なダメージがない
日本は地震や火山の噴火などの自然災害が頻発し、さらに近年では異常気象と見なされる豪雨や土砂崩れなどが増加しています。こうした状況において、自己所有の住宅では建物が災害で損傷した場合、その修復や再建には自らの 資金を投入しなければなりません。しかし、借りている家の場合、大家さんである不動産会社などの運営会社が修繕の責任を負います。つまり、被災による建物の損傷に対する修繕費用の負担は、借り手である入居者にはかかりません。
リースバックのデメリット
継続して住み続けられないかもしれない
多くのリースバック契約は、「定期借家契約」として賃貸借契約が結ばれます。ただし、「定期借家契約」では最初に契約期間を特定するため、その期間終了後も無期限で 住み続けられる保証はされません。再契約が可能な場合もありますが、不動産会社の都合で再契約が難しく、数年後に引っ越しを迫られる可能性もあります。
もしもリースバックで期間を超えて住み続けたい場合は、通常の借家契約である「普通借家契約」を提供してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
家の名義が変更される
リースバックを利用して自宅を売却すると、自宅の名義は不動産会社などに移ります。名義が自分ではないことにより、価格の下落や災害などのリスクは軽減されますが、一方で自分の意向での操作が制限されます。例えば、「リフォームや建て替えを考えている」といった場合でも、買い取った不動産会社の承認なしには実行できません。
売却する価格が市場の価格よりも低くなる
リースバックでは通常 、自宅の売却価格が市場価格よりも低くなることが一般的です。この価格差は、貸主である不動産会社が様々 なリスクや制約に直面しているためです 。具体的には、自社の所有物となったことで売買に制約が生じ、かつ借主の家賃滞納リスクを抱えることが影響しています。
また、リースバックの賃料は不動産の売却価格に基づいて算定され、高額な売却価格であれば、管理費や修繕費、固定資産税などの負担を考慮すると、家賃が上昇する傾向があります。
リースバック注意点
リースバックの成功率は低めである
任意売却とリースバックの併用は成功が難しい売却手法です。債権者が高い価格での売却を望む一方で、不動産所有者は売却後の賃料を抑えたいとし、さらにリースバック会社は利益を確保したいという異なる思惑が絡み合うため、妥協点を見つけるのが困難です。
投資物件として高い価値を持つ家であれば、やや有利な条件でリースバックできることもありますが、基本的には他の売却手法も検討しつつ、交渉を進める必要があります。
無理のない賃料でありつつ、債権者も納得する売却代金を確保するためには、経験豊かな専門家のサポートが不可欠です。
売却を行った家の買い戻しは難しい
リースバック契約を締結する前に、買戻しを認めるリースバック会社も存在しますが、実際に売却後に成功するケースは限られています。
任意売却では住宅ローンの残債が残るため、再購入には経済的な回復に時間がかかります。自己破産を経て売却後 は、再度ローンを組めるようになる までに5年から10年ほどの期間が必要です。
また、リースバック会社は利益を追求するため、買戻しの際の価格は売却価格よりも高くなることが一般的です。自宅であっても、経年劣化が進んだ住宅を割高な価格で再購入することに対して心理的な抵抗を感じる方もいらっしゃるでしょう。
売却額と家の賃料バランスに要注意
説明した通り、リースバックでは売却価格と家賃のバランスの調整 が難しい要因があります。
リースバックにおいて、物件を購入する投資家や企業は、投資用 物件の価値を売却価格に対する賃料の割合である利回りで評価します。売却価格が高ければ賃料も高くなるため、売却後に支払える賃料を考慮し、適切な価格を設定しなければなりません。
典型的な投資家 は、最低でも売却価格の10%に相当する賃料を確保できるよう金額を設定します。例えば、売却価格が1,500万円であれば、月額10万円以上が目安となります。
リースバックでの契約形態に注意が必要
リースバックを検討する際には、契約形態の選択が重要です。
普通借家契約と定期借家契約のどちらを採用するかは必ず確認するべきであり、これらの契約形態には更新の有無を含む複数の違いが存在します。無知のまま 契約してしまうと、思わぬ落とし穴に陥る可能性があります。
期間を定めずに長期間住み続けたい場合は普通借家契約を、住みたい期間が決まっている場合は定期借家契約がおすすめ です。契約形態の違いは賃料にも影響を与えるため、この点も考慮することが重要です 。
普通借家契約は物件の利用が制限される傾向があり、そのため高めの賃料が提示されることが一般的です。一方、定期借家契約では安めの賃料でリースバックが可能なケースがあります。住み続けたい期間や負担できる賃料、買い戻しの希望の有無などを考慮しながら、最適な選択肢を検討することが不可欠です。
まとめ・終わりに
今回は家を売却しても住めるリースバックについて解説を行いました。リースバックをする際にはリースバックのことについてよく理解することが大切です。そのために、この記事を読んでリースバックのことについてよく理解してください。 リースバックを理解することで安全で安心な契約を行うことができます。 リースバックしたいけど心配だなと思う人、そもそもリースバックがよくわからないという人はこの記事を参考にしてみてください。
