今回の記事は、このような方にオススメです。
「自宅をリースバックしたい方」
「リースバックに興味がある方」
「リースバックをするのに不安がある方」
「リースバックについて知りたい方」
この記事では、自宅のリースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
リースバックとは？
リースバックとは、住宅を有効活用して資金を調達する手段であり、自宅を売却することで現金に変えることができます。その後、買主と賃貸契約を結ぶことにより、そのまま継続して住み続けることが可能になります。
この仕組みは、住宅ローンの返済に苦しんでいるが現在の住まいを離れたくない人たちや、老後の資金不足を抱えているが、愛着のある住環境を離れたることが厳しい方、また引越しを避けてまとまった資金が必要な方に適しています。
しかし、大切な住まいを売ることになるため、利用する際にはいくつかの点に注意して利用する必要がありますのでその点は注意してください 。
したがって、 リースバックは資金調達を急ぎつつも住環境を守りたい方にとって、リースバックは 有効な手段の一つになっています。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックのメリット
まずは、リースバックのメリットについて３点解説します。
自宅を売却しても同じ家に住み続けられる
通常、不動産売却では、まとまった資金を得られますが、引っ越しのための時間や費用が発生します。さらに、高齢になればなるほど、新居の購入をすることや賃貸借契約の締結が困難になるケースも少なくないです 。しかし、リースバックでは、売却した自宅にそのまま住み続けられるのはもちろん、まとまった資金を得ながらも、周囲の環境を変えないまま自宅に住み続けたい人にメリットがあります。
ローンがなくなり月々の支出が定額化する
自宅を持っていると、ローンや修繕費、固定資産税、火災・地震保険など複数の費用が発生します。リースバックでは、住居費用は毎月一定になり、支払いが家賃だけに一本化されます。このように様々 な不透明な住居費用が定額化される点は、リースバックのメリットです。
家を所持していることで起こりうるリスクがなくなる
自宅を持っている事 で、不動産価格が落ちた時 や、定期的に発生する修繕、災害が起こってしまった場合には、突発的な建物の損壊などのリスクを抱えてしまいます。特に、一軒家の場合はマンションと比較したときに不動産価格が落ちた時や災害による影響を受けやすくなっています。また、住宅ローンが変動金利である場合においては、金利上昇によって返済額が増える可能性があります。さらにはリースバックで、所有権が運営会社に移るので、家を所有する際に発生するリスクがなくなるのでそれも一つのメリットになります。
リースバックのデメリット
次に、メリットがある一方で、以下の３点のようなデメリットもあります。
①売却価格が市場価格よりも安くなってしまう
リースバックは、基本的に持ち家の売却価格が市場価格よりも安くなるものです。なぜ市場価格よりも安くなるのか。 その理由としては 、リースバックの運営会社が、売り出された価格よりも高くその住宅を売って利益を確保しなければ取引として成立しないからです。
さらに、リースバックでは、売却価格と家賃がトレードオフの関係に当たるため、持ち家を高く売却する事 で、家賃はさらに高くなります。
②リフォームや建て替えが自由にできない
持ち家である場合、マンションなどにより規約が定められている状況以外では、基本的に自由にリフォームや家の建て替えをすることができます。しかし、リースバックを利用する事 で、所有権がリースバックの運営会社に移転してしまうため、修繕や家の建て替えを行いたいと思っても、運営会社の許可が必要になってきます。
③住み続けられるとは限らない
リースバックを行った場合、自宅を売りに出した後も同じ家に住み続けられるという点がメリットになります。その一方で、必ずしも住み続けられるとは限らないのです。リースバックにおいては、賃貸の借契約を締結しなければなりません。この契約が定期借家契約である場合には、ずっと 住み続けられる保証はないです 。
この定期借家契約は、貸主と借主の合意が取れれば再度の契約は可能ですが、あらかじめ必ず再契約をするといった契約を結ぶことは不可能です。賃貸借契約の期間を越えてしまう場合 は普通借家契約が締結可能である運営会社を選ぶと良いでしょう。そうすれば、より長い期間家に住み続けることができます。
リースバックの手順
１. お問合せ・査定依頼
まずはお問い合わせを行います。電話やWebで手続きを進めます。リースバックを考えているなら、 買取価格や家賃の見積もりを無料で取得できる簡易査定もオススメです。リースバックの会社では、経験豊富な担当者が即日回答し、不安や質問も気軽に相談できます。
２. 簡易査定
次に簡単な査定が行われます。問い合わせの後、物件の情報から買取価格と家賃が提示されます。現地を見ずに行われる簡易査定は目安的なもので、最終的な金額は現地調査後に確定します。
３. 現地調査
次に現地調査です。簡易査定に納得したら、実際に物件を確認してもらう現地調査が行われます。そして最終的な買取価格と、賃貸契約を結ぶ際の家賃が提示されます。
４. 契約条件の提示
次に条件提示です。買取価格や家賃と一緒 に、契約条件が提示されます。柔軟な調整も可能なので、希望の条件を伝えましょう。
５. 契約
次に契約へ進みます。条件に納得したら、不動産売買契約と賃貸借契約を結びます。住宅ローンがあれば、抵当権の外し方 にも気を付けましょう。
６. 売買代金の受け取りと賃貸開始
最後にお金を受け取り、賃貸を開始します。リースバック契約が完了すると、売却代金を一括で受け取れます。ただし、同時に賃貸が始まるので、家賃の支払いにも注意が必要です。基本的なリースバックでは、お問い合わせから2週間〜１ヶ月程度で契約が可能です。
リースバックをうまく活用できる家
今すぐに売却したほうがメリットになる家
市場価格を見た 際に、将来的に値下がりすることが目に見えているような家の場合には、できるだけ早く売ったほうが得られる現金が大きくなる場合があります。すぐには引っ越しすることができないが、10年後、20年後に今よりも価格が落ちて売却に困るような物件なら、今すぐに売却してまとまった現金を手に入れてしまう方がお得な場合もあります。
リスクを負わないためのポイントとは
リースバックの利用がおすすめな人は、引越し先を探す手間を無くしたい人や、周りの人に家を売ったことを知られたくない人、環境を変えたくない人などにはメリットがある方法 です。
しかし、売却後であっても家賃を払い続けなければならないので、自宅の資産価値を存分に引き出した現金化ではない可能性が高いということがリースバックの欠点となります。もちろん、利用しないで済むならそのほうがいいです。しかし、そもそもリースバックを使用したい人たちは利用したい背景があるわけでそのようには行かないと思います。 そうではない場合においては、今の住まいに住み続けることにこだわる必要はないです。その場合においては、 普通に売って 、今後の暮らしに合わせた賃貸住宅に引越す方法もあるのでそちらを活用してください。
また、リースバックを利用するというのであれば、リースバックで売る場合と、普通に売る場合の2つの価格を調べる、そして双方を比較することが最低限必要になってきます。
リースバックの注意点
売却価格が低くなる可能性がある
リースバックで不動産を売却する場合、相場よりも売却価格が低くなることがあります。リースバック業者が取得価格を最小限にしようとするため安くなる場合が多いのです。査定額と相場価格を比較することで本当に 売りに出しても大丈夫かの注意が必要です 。
所有権の喪失
リースバックでの売却後は、不動産の所有権はリースバック事業者に移譲されることになります。その際に将来的な相続や家族の希望 がある場合は、慎重に検討することが必要になってきます。その後は新しい所有者のルールに従う必要があり、その ルールに従って住む形になります。
家賃の支払い
リースバック契約では、売却後も定期的に家賃を支払う必要があります。家賃は地域の相場に基づいて決まりますが、交渉によって高くなる可能性もあるため、注意深く交渉することが必要です。
ローン残債を下回る場合は利用できない
リースバックを行う際に、住宅ローンの残債が売却代金を下回ると、リースバックを活用することが難しくなります。そのため、慎重にローン残債と売却代金を比較して、ローン残債を下回らないかの注意が必要です 。
住み続ける期間が制限される可能性がある
リースバック契約には定期借家契約が含まれる場合があります。その場合には、契約期間が終了すると、契約更新の合意がない場合は退去が必要になってきます。長期で住み続けたい場合には、普通の賃貸契約を選ぶと安心です。
連帯保証人が必要な場合がある
賃貸契約には連帯保証人が必要な場合があります。保証人が用意できない場合は、保証会社を利用する必要があります。
譲渡益による税金
リースバックでの不動産売却には譲渡益が発生し、それに対する税金がかかる可能性があります。特例を利用できる場合もあるため、税金の調査が必要になります 。法人が主体の場合では消費税が発生しますが、個人の場合は消費税はかからない場合が多いです。
これらのポイントを把握することでより良いリースバックを行うことが可能になります。リースバックを検討する際には慎重な検討が必要です。
おわりに
今回は自宅のリースバックについて解説しました。自宅のリースバックを行う際には、まずリースバックについて理解する必要があります。リースバックについて理解したら、メリットとデメリットを理解して、自分がリースバックをした方が良い状況かを理解する必要があります。 自分がどういった状況なのか 、本当にリースバックをした方が良いのかこの記事を通して理解してもらったらと思います 。この記事の他にもリースバックをするかしないか、どういった形のリースバックを行うのかなど他にも様々、リースバックを行う際に判断する基準はあります。 それでもまずはこの記事を参考にしてみてください。
