築50年のマンション？実際どうなの？
今回の記事は、このような方にオススメです。
「築50年のマンションに住みたい方」
「マンションに興味がある方」
「マンションに住むのに不安がある方」
「築50年マンションについて知りたい方」
この記事では、築50年のマンションについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
築50年マンションいつまで住める？
物理的に住めるマンションが多め
国土交通省の研究によれば、鉄筋コンクリートで建てられた多くのマンションの物理的な寿命は約117年と推定されています。このため、築50年以上の経過したマンションであっても、通常は住み続けることができる 可能性が高いと考えられます 。
定期的なメンテナンスが必要になってくる
築50年以上のマンションに住むことは理論的には可能ですが、快適性と安全性を保つためには 継続的なメンテナンスが必要です 。 各 マンションには長期修繕計画や修繕履歴が存在することが あり、これらを確認することで これまでのメンテナンス内容や将来の計画を把握できます 。
また、耐震性に関しては、築50年以上のマンションは通常「旧耐震基準」に基づいて建てられている可能性が高いです 。旧耐震基準では震度5強の地震に耐えられる基準が設けられており、倒壊を免れる一方で、それ以上の揺れについては十分な安全性が確保されていない可能性があります。
ただし、一部の物件では耐震改修や補強工事が行われているか 、あるいは新耐震基準の導入後に耐震診断が行われ、新耐震基準と同等以上の性能を有している場合もあります。マンションの耐震性を確認するには、総会議事録や管理会社・不動産会社に問い合わせるなどの手段があります。
新耐震基準以上の性能を持たない物件は、住宅ローンの取得が難しい場合があります 。その際は、買い手がつきにくくなった場合には「買取」を検討することも重要です。
築50年マンションのメリット
価格が安い、下落が少なめ
最初に挙げるべきメリットは、何よりも「価格が手頃である」という利 点です。新築マンションや築浅の中古マンションは非常に人気があり、中古であって も容易に価値が下がることはありません。公益財団法人東日本不動産流通機構の報告によれば、 築年数が31年を越える中古マンションは、新築時の価格の 約3分の1にまで価格が低下しています 。要するに、かつて6,000万円で販売されたマンションが、築年数が31年を迎えると1,800万円ほど まで価格が低下するのです 。また、この報告は「築年数31年以上」を対象としており、築50年の中古マンションの価格はさらに手ごろであると推測されます 。前述の通り、築50年のマンションは一般的に税法上では建物の価値がほぼゼロであり 、販売価格は非常に低い水準で安定してい ます。そのため、築50年のマンションは理論的には購入価格と将来の売却価格に大きな差異が生じにくいのです。
立地の良い物件多め
次に挙げるべき利点は、 「優れた立地条件が多く存在する」という点です 。日本の分譲マンションは、1960年から1970年代にかけて広く普及し、その後の建設ブームにより急速に発展しました。優れた立地に既存のマンションが建てられてしまうと 、新築マンションは避けて通れないような 駅から離れた場所や、ターミナル駅から遠ざかってしまうことが避けられません。 一部のエリアを除いて、駅前で大規模な再開発が行われた場所以外では、築年数の古いマンションが優れた立地条件を持っていることがよくあり 、都心部など ではその傾向が特に強いです。従って、築50年のマンションは一般的に優れた土地 に建設されていることが多いの です。マンションを購入する際には 、新築マンションや築浅の中古マンションだけでなく、築50年のマンションにも注意を払ってみる価値があります 。
リノベーションまたはリフォームにお金をかけやすい
最後に述べるべき利点は、 「リノベーションやリフォームに費用をかけやすい」という側面です 。先に述べたように、50年経ったマンションは、新築物件に比べて優れた立地条件が多く見られ、そのため購入価格は新築物件の約1/3にまで低くなります。例えば、新築マンションが6000万円のエリアであれば、同等の立地条件を持つ50年経ったマンションは約1800万円で手に入ります。
一般的なリノベーション費用は、典型的な50〜70㎡のマンションにおいては 1000万円から1500万円程度です。ただし、築年数が経過しているため、床や壁の下地を一から作り直す必要があることや 、有害物質のアスベストが見つかる可能性があるため、 リノベーションにはそれなりの費用がかかることがあります。
ただし 、もともと物件 価格が安い50年経ったマンション であれば、リノベーション費用を含めても、新築相場よりも1000万円以上安く購入できる可能性があります。したがって、予算を抑えたい購入者 や、ライフスタイルにこだわりたい方にとって 、リノベーションやリフォームが可能な50年経ったマンションは 魅力的な選択肢と言えるでしょう。
築50年マンションのデメリット
耐震性能が低い可能性あり
築50年の中古マンションにおいては、1981年5月31日以前の時点で適用さ れていた「旧耐震基準」が主に 適用されていることが一般的です。この旧耐震基準は、現行の基準よりも耐震性を示す要件が低かったため、耐震の面で不安が残る可能性が高まります 。したがって、購入を検討する際には、この点に留意することが重要です。
さらに、築50年の中古マンションは、最新のマンションと比較して、災害時の対策としての免震構造や備蓄など が不足している可能性も考えられます。最新の建築物は、地震やその他 の災害に対処するために特別な設計や設備が施されていますが、古いマンションではこれらの 対策が不十分であることが予想されます。
このような情報を踏まえつつ、 購入を検討する場合に は、建物の耐震性や災害時の安全性について慎重に調査し、必要に応じて追加の補強や改修を行う ことが重要です。リスクを理解した上で、築50年の中古マンションを購入する際には、 安心して住み続けるための適切な対策やアップグレードが必要となります。
老朽化が進行している可能性あり
通常、 建築物は時間の経過とともに経年劣化が進むため、定期的な修繕が不可欠です。定期的で 適切な修繕が行われないと、建物は 老朽化が進み、その結果、 寿命が縮んでしまう可能性があります。従って、 購入を検討する際には、 これまでの大規模修繕がどのように実施されたか、また今後の修繕計画や修繕積立金の残高を確認することが重要です。
建物の健全性を評価するためには、これまでの大規模修繕の実績を確認し、今後の修繕の計画についても詳細に理解することが不可欠です。 また、修繕積立金の残高を確認することで、将来的な 修繕費用に対する備えが適切に行われているかどうかを判断できます 。
可能であれば、大規模修繕計画などの文書 を入手して詳細に 確認することが望ましいです。これにより 、建物の管理状況や今後のメンテナンスプランに対する洞察が得られ、購入者はより良い判断を下すことができます。 定期的で適切な修繕が確保されることは、建物の寿命と価値を維持する上で不可欠です。
金融機関次第で 住宅ローンの審査が厳しい
留意すべき点として、 金融機関は中古マンションに対する融資条件において 、特定の築年数を規定していることがあり、また、 築年数に応じて返済期間の上限を短縮している場合があり ます。さらに、中古マンションを購入しリフォームする際に、リフォーム 費用を併せて融資を受けようとすると、 審査が厳格になり、場合によっては別途リフォームローンを必要とすることもあります。
これは、中古物件に対する融資において 金融機関がリスクを管理しようとする一環であり、建物の老朽化や改修の必要性に対する慎重な審査が行われる 結果です。特に、中古マンションを購入しリフォームする場合、その物件の状態や改修計画に対する明確な情報が求められることがあり ます。
購入者は、金融機関の融資条件や審査基準を理解し、適切な情報を提供することで、スムーズな融資取得を図ることが重要です。また、場合によっては専用のリフォームローンを検討することで、物件の取得と同時に必要な改修を行う資金を確保できるかもしれません。
築50年の耐震性は？
築50年のマンションは旧耐震基準に注意
日本は地震多発国であり、過去の阪神淡路大震災や東日本大震災などの経験から、地震に対する適切な 防災対策が不可欠です。特に、マンションの選定においては、地震が発生しても倒壊のリスクが低い物件を選ぶことが、自身や家族の生 命や財産を保護する上で重要な視点 です。
耐震性能に関して、1981年6月以降に施行された現行の耐震基準（新耐震基準）は、震度6以上の大規模地震において建物が倒壊しないことを条件としています。対照的に、それ以前の基準である旧耐震基準は、震度5強の揺れでの倒壊を防ぐことを求めており、震度6以上に関しては具体的な基準が定められていません。
従って、地震に備える観点から考えると、 新耐震基準に基づいた物件を選ぶことが推奨されます。 ただし、現在の築50年の中古マンションは一般的に 旧耐震基準のもとで建てられたものが多く、震度6以上の地震が発生した場合にどのような 安全性が期待できるか は保証されていません。耐震補強工事が行われている場合は別ですが、実際には 耐震補強が実施されていない旧耐震基準のマンションが94.1%にも上るという報告もあります。
したがって、大規模地震に備えるためには、 新耐震基準に準拠した物件を選び、可能であれば耐震補強が実施されているかを確認することが重要です。これにより、地震に対する高い耐性を備えた安全な住環境を構築することができます。
旧耐震のマンションが危険ではない
1981年以前に建てられたマンションが新耐震基準をクリアしたものではないという事実がある一方で、全ての旧耐震基準のマンションが危険であるわけではありません 。新耐震基準の導入時に行われた耐震診断により、新耐震基準に適合する耐震性が認められたマンションも存在し、 また、耐震改修や補強が行われた事例 もあります。従って 、築年数が1981年以前である からといって、無条件で避けるべきではなく 、建物の耐震性について細かく確認し、その状態に基づいて判断することが重要です。
実際、東京カンテイの調査によれば、東日本大震災と阪神淡路大震災において、旧耐震基準と新耐震基準のマンションにおける被害状況に大きな差異がなく、「被害状況に大差なし」 と結論づけられています。さらに 、地震が発生した際に 被害を受けるかどうかは、マンション自体の耐震基準だけでなく、地盤の頑強さも影響します。
築年数が経過しているマンションを購入する場合には、 建物の耐震性だけでなく、立地する 地域の地盤情報なども注意深く確認することが重要です 。これにより、より確かな判断を下し、 不安を軽減できるでしょう。建物の安全性を検討する際に は、専門家の意見や地域の耐震性に関する情報を取り入れ、購入者が納得できる選択をすることが求められます 。
まとめ・終わりに
今回は、築50年マンションについて解説しました。実際にマンションに住む際、 購入する際に築50年のマンションの実態がどういったものであるのかわかってない人は多いはずです。これから築50年のマンションに住みたい、購入したいという 人は是非この記事を参考にしてみてください。
