今回の記事は、このような方にオススメです。
「事故物件 売却したい方」
「事故物件 売却に興味がある方」
「事故物件 売却に不安がある方」
「事故物件 売却について知りたい方」
この記事では、事故物件 売却について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
今回は、「事故物件の売却」についてご紹介していきたいと思います。かならずしも、見てくださるみなさんが事故物件を売却しようとしているわけではないと思うので、基本的な事故物件についての定義から説明していきたいと思いますので、どなたでも最後目で読んでいただける内容になっていますので最後までご覧ください。
事故物件とは？
事故物件の売却について説明する前に、事故物件とは何かを明確にしておいた方が良いので、説明していきます。
事故物件とは、その家屋内で人の死亡（自殺や他殺など）を伴う出来事や事故が発生した物件（アパート、一戸建て、土地を含む）のことです。なので、基本的に病死や自然死は該当しません。しかし、現在までのところ、事故物件の明確な定義はありません。まず、事故物件は「精神的瑕疵」を基準に判断されますため、あいまいな部分があります。
「精神的瑕疵」とは、不動産業界でよく使われる無形の欠陥、過失、過失のことです。
精神的瑕疵とは対照的に、「物理的瑕疵」とは、雨漏り、シロアリの害、下水道の詰まりなどを指します。心理的欠陥とは、居住者がそこに住むことに心理的な不快感を覚えるような出来事をいう。死亡事故があった物件は除き、隣地がゴミ捨て場で、宗教施設や暴力団施設が近くにあります。このような物件は心理的欠陥物件とみなされます。
そこで、国土交通省は2021年5月20日、事故物件に関するガイドライン案を初めて公表し、10月8日には「宅地建物取引における死亡事故の報告に関するガイドライン」を正式に制定した。このガイドラインによれば、売主（賃貸人）は買主（賃借人）に対し、病死や老衰死などの自然死を除く人の死亡を通知する義務があります。告知義務とは、売主が認識している心理的瑕疵だけでなく、売買前に物件の瑕疵を買主に知らせる義務があることを意味します。また賃貸物件の場合、告知義務は通常、自殺、その他の殺人、事故死があった日から3年間です。これは、「事故物件」≒「告知義務の有無」≒「告知義務があります場合、価格が大幅に引き下げられます」ということを意味しており、重要になりますのでご注意ください。
事故物件の売却とは？
事故物件の売却とは、事故が発生した建物の所有権を他人に移転することです。事故物件とは、火災、洪水、自然災害によって被害を受けた建物、または事故や事件に巻き込まれた建物を指します。この種の物件は、一般的に市場価値が低く、売却には多くの問題があります。まず、事故物件そのものは、修繕や改修が必要な場合が多く、買い手を見つけるのが難しい。また、事故物件の履歴や問題が明るみに出た場合、近隣物件の価値に悪影響を及ぼす可能性もあります。これらの問題を克服するために、事故物件の売却には、情報収集、適切な価格設定、広告・マーケティング、交渉、契約など、いくつかの重要なポイントがあります。
事故物件の売却のメリット・デメリット
まずはメリットについてです。
事故物件ですことを公表して売却することで、”売主の契約不適合責任のリスクを回避する”ことができます。（※契約不適合責任：売主の事前告知と実際に引き渡された物件の状態が一致しない場合の売主の責任）売主が買主に事故物件ですことを告知していれば責任は回避できますが、口頭で事故物件ですことを告知しただけでは告知義務は履行されず、書面を作成して買主に交付します必要があります。また、不動産会社が購入した物件であれば、売主は契約不適合の責任を負わず、事故物件のクリーニング費用を負担しなくてもよい場合があります。
次に、デメリットについてです。
やはり事故物件として広告すれば、必然的に相場より安い価格で売却することになります。特に、その物件で全国ニュースになるような事故があった場合、その物件に対しマイナスイメージが強くなってしまいます。一等地の物件であっても、相場の半額以下の価格でなければ買い手がつかないこともあります。また、売却に時間がかかるのもマイナス要因です。
特に「一刻も早く」物件を売却したい場合、事故物件を所有するストレスと売却できないストレスが相まって、大きな負担となってしまうのが大きなデメリットです。
事故物件の売却方法について
仲介業者を通して普通に売る方法
→事故物件だからといって、一般的な売却方法で仲介業者を通して売却できないわけではありません。なので通常の物件と同様に、不動産業者に売却を依頼し、売りに出そうとしますことができます。しかし、自殺により市場価格より3割程度、他殺（殺人）により市場価格より5割程度安い価格で売りに出しても売れない場合や、そもそも不動産会社が販売活動を拒否する場合もあります。
このような場合、買取を利用することがありますが、これについては後述します。
不在期間後の売却
→価格を下げても売却できない場合や、これ以上価格を下げたくない場合には、心理的瑕疵を取り除いてから売却する方法もあります。具体的には、以下のような対策が考えられます。ハウスクリーニング、リフォーム、事件や事故が起きた家を取り壊す、少し時間をおいてみる。もし、これらを行ったとしても、事故物件でなくなるわけではなく、告知義務を果たさなければならないことに変わりはありません。しかし、「噂は嘘をつかない」という言葉があるように、精神的瑕疵は認識の問題なので、少しでも「住みたくありません」と感じる部分を和らげることができれば、物件を売却できる可能性は高まります。
ただし、どちらも判断が難しいので、不動産会社に相談し、アドバイスを受けてから行動しましょう。
不動産業者に買い取ってもらう。
→仲介業者が一般消費者の買主を求めて市場に出回るのに対し、買取は不動産会社や買主が直接物件を買い取る売却なので、営業活動は必要ありません。そのため、事故物件は不動産会社が内密に買い取るケースが多い。
不動産会社に買い取ってもらうデメリットは、事故物件としての相場よりも価格が下落する可能性があることです。例えば、市場価格3,000万円の住宅を事故物件とした場合、評価額は2,100万円となります。この場合、その住宅を買主に売却しますと、価格はさらに2割から3割下がって1500万円になる可能性があります。
一方、近隣に気づかれることなく、すぐに売却できますというメリットもあります。
最短で数日、長ければ1ヶ月程度で引き渡しが可能なので、価格は下がりますが、売りにくい事故物件の売却には適した方法です。
事故物件と言うことを隠さないで”損”なく販売する方法
事故物件と公表しながら、できるだけ”損”を少なく売却するためには、更地にして売却する方法があります。建物内で事故や事件が発生し、死亡者が出た場合、建物を壊すだけで "事故物件 "という印象は大きく軽減されます。また、事故物件を不動産会社に買い取ってもらうのも得策です。不動産会社に買い取ってもらえば、販売期間も短縮でき、仲介手数料もかかりませんので、比較的損をしない方法です。
売却ポイント1：情報収集
事故物件を売却する際には、詳細な情報収集が重要です。事故物件とは、過去に事故を起こし、修繕を行いました物件のことです。事故物件の詳細な情報を収集しますには、専門の物件情報サイトや不動産業者を参考にする必要があります。過去の事故や修繕の状況を把握するためには、物件の売主や管理会社にヒアリングを行い、資料を確認する必要があります。十分な情報収集を行い、事故物件の状況を正確に把握することが、売却の成功につながります。そのため、情報収集には時間をかけるようにしましょう。
売却ポイント2：価格設定
事故物件の売却で最も重要なのは、適切な価格を決めることです。事故物件は一般的に通常の物件よりもリスクが高いため、適切な価格を設定する必要があります。まず、事故物件の状態を詳細に調査し、必要と思われます修繕やリフォームの費用を考慮することが重要です。また、周辺地域の相場や、同じ地域で売りに出されている他の事故物件の価格も調査・比較し、適切な価格を決定する必要があります。ただし、価格を低く設定しすぎると、売り物件かのような印象を与えてしまうため、適正な価格設定をすることが重要です。当該物件の特徴や状態を正確に把握し、市場動向を考慮した価格設定を行うことが重要です。
売却ポイント3：広告とマーケティング
事故物件の売却において、広告とマーケティングは非常に重要な要素です。まず、事故物件を魅力的に紹介するためには、写真や説明文を使った広告を作成する必要があります。事故物件の特徴や魅力、リフォームの可能性を明確に伝えなければなりません。また、ターゲットに合わせた効果的なマーケティング手法も重要です。例えば、改装マニアや投資家を呼び込むなど、事故物件のニーズに合わせてターゲットを絞り、SNSや不動産ポータルサイトなどで効果的に情報を発信し、広く知ってもらうことが望ましい。そのためには、効果測定とマーケティング戦略の見直しも重要です。事故物件の特徴や価値を適切に宣伝するだけでなく、価格やリスクについても適切な情報を提供すべきです。 交渉や契約締結の際には、売り手とあなたの考えが一致していますことを確認し、メリットとリスクを考慮した上で契約を締結しましょう。
売却ポイント4：交渉と契約
事故物件を売却する際には、交渉と契約がとても重要です。まず、事故物件の価格や売却条件を交渉する際には、市場価格や物件の状態を考慮し、柔軟に対応することが大切です。また、売却時の契約書の作成には注意が必要です。契約書には、物件の内容や売却条件などを明確に記載する必要があります。また、特に事故物件の場合は、事故内容や修繕状況を適切に記載しますことが重要です。契約書を作成する際には、専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避することができます。
