今回の記事は、このような方にオススメです。
「マンションの建て替えをしたい方」
「マンションの立ち退き料に興味がある方」
「マンションの建て替えに不安がある方」
「立ち退き料について知りたい方」
この記事では、マンションの建て替えをする際の立ち退き料について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
マンションの立ち退き料とは？
まず初めに 、立ち退き料とは、物件の所有者が入居者に対して、立ち退いてもらうための心遣いとして支払う費用のことです。通常、急に立ち退いてもらいたいと言われても、入居者は簡単に納得することはありません。しかし、もしも立ち退いてもらわなければならない状況が生じた場合、物件の所有者は入居者に対して立ち退き料を支払うことがあります。これは、入居者が「お金がもらえるならば、立ち退きに協力しよう」と考えてくれる可能性があるからです。要するに、立ち退き料の目的は、通常望ましくないはずの立ち退きを入居者に協力してもらうことにあります。
オーナーは立ち退き料の支払い義務がない？
実際のところ、家屋の賃貸に関する法律において、立ち退き料についての具体的な規定は見当たりません。要するに、 オーナーが立ち退き料を支払う法的な必要性は存在しないのです。このため、 中には立ち退き料が支払われない場合もあるでしょう。しかしながら、これは何らかの法律に違反することを意味しません 。また、 もしも立ち退かせる理由が入居人自身にある場合、その入居人は立ち退き料を受け取る権利がありません。たとえば、入居人が家賃の支払いを怠っている、契約時の用途とは異なる目的で部屋を使用している、または隣人に迷惑をかけている場合などは、オーナーは立ち退き料を支払わずに入居人に退去を求めることができます。なぜなら、立ち退き料はオーナーが入居者に対する心遣いとして支払うものであり、心遣いをする必要がない状況では、立ち退き料の支払いは必要がないからです。
マンションを建て替える場合とは
通常、マンションからの立ち退きを要求されるケースはそれほど頻繁ではありません。このような要求が行われる状況の例としては、主にマンションの建て替えが挙げられます。具体的には、マンションが劣化し過ぎている場合や、建物を解体し新たな建物を建てることが計画された場合がこれに当たります。マンションの劣化は、床や壁にひび割れが生じたり、天井から雨漏りが発生する など、住居としての安全性が損なわれるような状態を指します。こうした問題が深刻になると、入居者の生活環境が悪化するため、オーナーはマンションの建て替えを考えざるを得なくなります。通常、マンションは定期的な修繕工事を受けていますが、それでも解決できないほどの劣化が進行することがあります。このような場合、オーナーはマンションの建て替えを検討し、入居者に対して「マンションを解体し新しい建物を建てるため、立ち退いていただきたい」と伝えることがあります。ただし、入居者は簡単には立ち退きに同意しないことが一般的です。そのため、オーナーはなぜ立ち退きが必要なのかを明確に説明し、入居者との十分なコミュニケーションを図る必要があります。
建て替えの立ち退き料・マンションによる違い
分譲マンションは立ち退き料はもらえない
分譲マンションの建て替えが確定し、再入居することなく立ち退きを選択する場合、立ち退き料を受け取ることはできません。この建て替えの決定は、住民同士の管理組合によって行われますが、建て替えに非参加を選択した場合、組合は売渡請求権を行使することがあります。売渡請求権は、区分所有法で規定された権利であり、マンションの建て替えに反対する住民に対して、所有する持分を売却することを請求できる権利です。
分譲マンションの建て替えに伴う立ち退きの際は、自身の持分を市場価格で売却し、その後立ち退く手続きが行われます。この過程で、これまでに積み立ててきた修繕積立金も返金されるため、この返金額と売却金額を合算して引越し費用に充てることが可能です。
賃貸マンションは立ち退き料が支払われることが多い
賃貸マンションの建て替えの場合、分譲マンションとは異なり、通常は立ち退き料が支払われることが一般的です。これは、オーナーの好意や協力の一環とされつつも、基本的には立ち退き料を支払わない限り、入居者が立ち退くことは難しいからです。前述した通り、分譲マンションの場合は持分の売却益と修繕積立金の返金によって引越し資金が確保できますが、賃貸マンションの場合はこれらの手当がないため、住み続ける方が経済的に有利なことがあります。立ち退き料の支払いに関してはオーナーによって異なりますが、賃貸マンションのケースで完全にゼロ円となるケースは稀であり、ある程度の支給が期待されることが一般的です。
立ち退き料の相場
立ち退き料の目安
通常、賃貸マンションにおける立ち退き料の目安は、賃料の3ヶ月から6ヶ月分程度と一般的に言われて います。賃料の6ヶ月分の立ち退き料が確保されると、入居者は立ち退きに伴う費用を賄うことができると考えられているため、この金額が支払われることが多いです。ただし、立ち退き料の相場は一定のルールに基づいているわけではなく、時には賃料の10ヶ月分が支払われたり、逆に立ち退き料が提案されないこともあります。
立ち退き料に明確な計算方法はない
立ち退き料の金額は、オーナーと賃借人（借り手）の双方が話し合いに基づいて合意形成されるものであり、法的な根拠やそれに類する規定はどのケースにおいても存在していません。実際、オーナー自身も、立ち退き後にマンションの建て替えが控えているため、金銭的に余裕が不足しているケースも少なくありません。そのため、オーナーはできるだけ立ち退き料を最小限にとどめ、なるべく支払いを免れたいとの意向があるでしょう。こうした状況においては、立ち退き料が少額であったり支払われなかったりする 場合も考えられるため、十分な交渉が必要です。
立ち退き交渉が不安なら
経験がないオーナーが立ち退き交渉に臨む際、「進め方がわからない」と感じ、初めから弁護士などの専門家に依頼するケースも少なくありません。ただし、直ちに 弁護士名義で標準的な 文書が届くと、入居者は不安を感じたり引きこもったりしてしまい、逆に問題が複雑化する可能性があります。専門家には報酬が発生することも念頭に置かれるべき です。
初めはオーナー自身が一軒一軒を訪ね、入居者に対して誠意をもって事情を説明し、話し合いを通じて納得を得る方が、効果的な場合が多いようです。交渉の手法がわからない場合は、関係のある不動産会社に相談すると良いでしょう。ただし、不動産会社の担当者に交渉を委ねるのは避けるべきです。契約解除など法的な事件に関しては、弁護士しか代理で交渉することができず、それ以外の事業者が報酬を受け取りながら行うと「非弁行為」と見なされ、弁護士法に抵触してしまいます（司法書士は140万円までの案件なら法的な事件に関わることができます） 。
基本的にはオーナーが主導し、不動産会社やコンサルタントが立会人として協力する形が安全です。立ち退き交渉はタフな折衝が伴います ので、オーナー単独で対応するのは難しい場合もあります。専門家の協力が望まれる状況ではありますが、法的な事件に関しては弁護士が唯一代理で交渉できる点に留意するべきです 。ただし、 実務において優れた経験を有するコンサルタントなどを「立会人」として交渉に参加させることが良いでしょう。
立ち退き料を安く抑える方法
入居者が減少した際に立ち退き交渉を始めることは、立ち退き料の削減に有益です。通常、空室率が7割から8割になった段階で交渉を開始すると、立ち退き料の額を抑えることができるでしょう。新規入居者の募集を止め、空室率が高まった状態での交渉は、賃借人にとっても現実的な選択となります。特に、店舗や飲食店が1階に入居している場合は、テナントが退去したタイミングを立ち退きの好機と捉えることができますが、店舗の退去に伴う立ち退き料は住宅よりも高額になることがあります。
もう一つの選択肢として、定期借家契約への切り替えを提案することも検討されます 。これにより、立ち退き料の支払いが不要になる可能性があります。ただし、定期借家契約に関して 注意が必要で、住宅に関しては2000年3月1日以前に締結した普通賃貸借契約を定期借家契約に切り替えることができません。
さらに、代替物件を提供することで立ち退き料を抑えることが考えられます。所有している他の物件が現状と近い条件であれば、その物件に住んでもらうことで、立ち退きに伴う費用を最小限にすることができます。これは、借地借家法で規定される「財産上の給付」として機能し得ます 。
契約解除理由の有無を確認することも重要です。賃借人が契約違反をしている場合には、立ち退き料を支払う必要はなく、貸室の明け渡しを要求することができます。したがって、賃借人の行動や契約状況を確認しておくことが望ましいでしょう。
立ち退き交渉を有利に進めるためには、賃借人との良好な関係が重要です。良好な関係を築くことで、柔軟性を持った交渉が可能となります。初めから誠意をもって対応し、丁寧な説明を心がけることも成功のポイントです。
また、敷金を先に返金することや、原状回復を免除することで、立ち退き料を削減できる可能性があります。加えて、退去までの賃料を減額・免除することも交渉の余地があるでしょう。再入居を確約することも、交渉の一環として検討されるべきです。
最後に、裁判を避け、紳士的かつ丁寧に交渉を進めることで、立ち退き料を安くすることが期待できます。
まとめ・終わりに
今回は、マンションの建て替えに伴う立ち退き料についての説明を行ってきました。興味深いことに、マンションオーナーは建て替え時に立ち退き料を支払う法的な義務を負っていません。むしろ、この料金は単に 入居者が立ち退くために支払われているものであり、彼ら が立ち退きに同意しない限り支払わざるを得ない状況です 。実際には、立ち退き料に関する具体的な法律は存在していません。一般的な相場としては、賃料の約6ヶ月分が支払われることが一般的 ですが、この金額は交渉によって変動する余地があります。特に 、立ち退き料を免除される場合、できるだけ負担を軽減するために交渉することが望ましいでしょう。 オーナーには法的な立ち退き料の支払い義務は課されていない ため、中には料金を免除されることもあります。これが実現すれば、 入居者にとっては損失となります。そのため、立ち退き料についての知識を得て、損失を最小限に抑えるよう留意することが大切です。
