今回の記事は、このような方にオススメです。
「リースバックをしたい方」
「リースバックの買取価格に興味がある方」
「リースバックに不安がある方」
「リースバックについて知りたい方」
この記事では、リースバックの買取価格について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
リースバックとは？
はじめにリースバックというのは、家をリースバック業者に売却を行うことでまとまったお金を手にいれることができます 。そして、リースバックを行う際に買主と賃貸借契約を締結することで毎月の賃料を月々支払いつつ、売却した後も今までと同じ家に住むこともできます。
リースバックをよく利用する方の特徴として、即座に生活の資金確保を行いたい人、現状で住宅ローンの返済を滞納しており苦しい生活を送っているがすぐに引越しはできない人、また高齢者の方が将来的に施設へのお金を確保するための人などが中心に利用を行なっています。 そのほかには、ある程度まとまったお金が必要としており、仕事の都合や子どもの学業を優先するために生活環境を変えたくないから今の場所から離れたくない周りの人たちに家を売ったことを周知されたくないなどの理由 によって、現在の家から引っ越しをすることなく、今と一緒の物件に継続して住みたい人がリースバックを利用するパターンが多くの割合を占めている傾向です 。
その他にも、将来的な目でみた時 に、リースバックは売却を行なった住まいを買い戻すこともできる可能性があり ます。これは全て のリースバックの事業者が提供可能なサービスではないです が、買戻し特約が契約時に付いている場合においては、一定の期間内において契約で決定したお金の額を支払うことができれば、住まい自体の 買い戻しを行うことが可能です。しかし、月々の家賃を滞納してしまうと、買い戻すといった 権利自体が消えてしまいますので、その点においては注意すべきです。
リースバックの買取価格
前述の通り、リースバックというのは賃貸契約と業者買取を合わせたサービスになります。このサービスを利用していくうえで、みなさんが１ 番気になる部分である買取価格について説明します。ここでは、リースバックを利用した際の買取価格の相場を、市場価格と地域、築年数の3つの点に絞って紹介していきます。
市場価格について
まずはじめに、リースバックの買取価格の相場は、基本的に市場価格の60%〜80%程度が目安となっています。買取価格がこの範囲に決まっている理由としては、リースバックを行う企業が物件を維持するための管理や物件の運用にかかる費用を見据えて、リスクを管理しなければならないためです。
仲介の市場価格においては、 同様の物件が市場において取引を行う場合の価格のことを言います 。これに対してリースバックを行なった時 の買取価格においては、一定のディスカウントが適用されることになります。
しかし、この買取価格においては物件や市場の状況、リースバックを行う際の契約の内容によって変動することが多くあります。なので 常に注意深く市場の観察を行わなければなりません。
地域による相場価格の差
地域によって、リースバックの市場の買取価格の価格相場は変動することが多いです。
、大都市や多くの人口が集まる地域においては、需要があり 、それに伴って買取価格も一緒に高価になる傾向ではありま す。その一方で、地方都市や人口が集まらない地域においては、需要があまりないため、買取価格自体においても少し安めに設定されていることが多い傾向にあります。
このような特徴があるため、投資家においては、物件自体の地域を理解することで、 地域においての市場相場価格を把握し、リースバックを行う際の価格が本当に適切なのか判断することが求められることになり ます。さらに、地域の開発計画について詳細に知ることや地域においての将来的な人口の動きなどを見据えることなど、その地域に対しての長期的視点が必要になります。
築年数について
最後に、リースバックを利用する物件では、物件の築年数が古い物件であればあるほど価格が下落するリスクが低くなると世間一般では言われているのが現状です。 新築時の価格から見た場合において 、築年数が経つにつれて物件の価格自体は下がってきますが、ある一定の築年数を超えてしまうと価格の下落率は徐々に緩やかになります。
このことは、新築である物件が古い物件になるといった過程において価格自体が大幅に落ちていく一方で、物件自体がある一定の年数が立ってしまえば、その後においての価格の下落は比較的緩やかな下落になります 。ですので、リースバックを実際に行う時 は、売却する物件の築年数、そして価格が下落するリスクをしっかりと分析し対策を行う必要があります。
リースバックの家賃の相場
続いてはリースバックの家賃の相場に関して説明します。先ほどはリースバックの買取価格について解説しましたが、実際に買い取って家賃はどうなるの？という疑問が多いかと思います。そんな人たちのためにリースバックの家賃の相場に関しても解説していきたいと思います。
今回は３つの項目に分けて説明していきます。
一般的な家賃の相場
リースバックである場合、普通 の賃貸物件とは賃貸の月々の家賃の計算する過程 が違うため、リースバック物件の家賃の相場は、条件が同じくらいの物件と比較するとやや高くなります。しかし、一般的な住宅ローンの支払い金額と比べると安くなります。そのため、月々にかかる支払い自体の負担は、リースバック利用前よりも軽くなるでしょう。
買取価格と家賃の関係性
リースバックを行う時 の家賃においては、周りの不動産の相場とは違い、物件自体の買取価格から算出されるものとしての 価格になります。基本的には年間での賃貸料とされている 物件の買取価格の約7〜13%にあたる金額 に対して月割りを行い家賃を求めることになります。
例でいえば、 リースバックを行なった際の物件の売却価格が4,800万円の物件であるとした時に 年間の賃料が売却価格である4800万円 の10%だとすると、月々の家賃は40万円(年間の賃料480万円÷12) という計算になります。
リースバックの売却により一時的にまとまった金額を手にいれることが可能ではありますが、月々の負担の面においてはごく一般的な家賃と比べた時 に高くなるということを注意して頭に入れて おくことが大切です。
家賃をできるだけ低い価格に抑える方法
リースバックの買取では、まとまった資金を素早く手にいれることは可能ですが、月々の家賃においては相場よりも高くなってしまうという傾向がある点 が注意点です。
しかし、先に述べている通り、 家賃においては市場の相場ではなく、リースバックの物件買取価格を元に月々の家賃を決めている ことを考慮すると、買取価格自体を下げるといった行為を行う ことで最終的には 月々の家賃の値段を抑えることができます。その際に買い手との相談や交渉を行うことが必要になってくる可能性はありま すが、この点 においては常に意識をしておくことが必要になってきます。
買取価格が決まる流れ
次に買取価格を決める流れについて説明していきます。リースバックを行う際に 買取価格を決めるときには基本的に査定が行われてそこで 価格が決定するといった形になっています 。査定においては仮査定、本査定の2段階での査定が行われています。
仮査定
まずはじめに仮査定が行われることになります。仮査定に関してはただ で行うことが可能です。さらに 名前、住所、年齢といった基本的な情報、そして物件の情報を軸とし、 家の売買の価格であったり 月々の家賃の見積もりを出してもらうことが可能です。
最初のこの段階は机上査定と呼ばれ、その名の通り、現地に出向いての調査は必要ありません。なので、 最も短くて約1〜2日の内に査定の結果を知るということが可能です 。
けれど、 仮査定の結果はあくまで仮であるので、本査定の結果と比べると多少ズレがあることも あります。その際に自分自身が仮査定の結果に納得するということが大切です。 その価格にしっかりと納得して、リースバックを考えようと思った場合にのみ本査定に進むことになります。ここで仮査定の結果に納得がいかなかった場合や、別の業者に依頼をしようと思う場合は、この段階で手続きが終了となります。
本査定
仮査定に納得した場合、継続して本査定が行われることになります。この本査定は仮査定とは違い、現地に出向いての調査となります。そのため仮査定の時 にはわかりえなかった事実や結果が判明する ことも多くあります。ですので、 本査定を依頼した後には、仮査定と比べた時 に売買価格や家賃がとても 変化する可能性があります。
まとめ・終わりに
今回は主に、リースバックの買取価格について解説を行いました。
リースバックを行う際にまず最初に 気になる点は買取の価格についてです。リースバックを利用してみたい！リースバックを活用したい！と思っている人も多くいると思いますが、実際に買取の価格はどうなっているのかわかっていない人は多いはずです。
そんな人たちのために今回は主にリースバックの買取価格について解説をしました。
リースバックの買取価格について学ぶことはとても大切なことであり、 リースバックを行う際の一つの基準となるものでもあります 。そのため、リースバックの買取が実際にどのような仕組みと流れで行われているのか、通常の売却と比べた時 にどの点が違うのかなどを知っておく必要があります。
このような点を今回の記事では紹介、解説をしているのでぜひ参考にしてください。もちろん一度読んだだけでは全てを理解することは難しいと思うので何度もこの記事を参考にリースバックを実際に行うかも考えてみてください。リースバックの買取価格以外の要素もリースバックを行う時にはしっかりと判断材料として調べてみてください。その他のリースバックのこと、住宅ローンのことに関しても是非勉強をしてみてください。
このような点について、今回に記事では詳しく解説しています。リースバックの仕組みは複雑であり、一度で理解できないかもしれませんが、ぜひ何度も読んで参考にしてみてください。
また、リースバックについて、買い取り価格以外の要素も判断材料になります。それらについてもぜひ調べてみてくださいね。
