今回の記事は、このような方にオススメです。
「中古住宅を購入したい方」
「中古住宅に興味がある方」
「中古住宅の購入に不安がある方」
「中古住宅について知りたい方」
この記事では、中古住宅の狙い目について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
中古住宅の築年数の狙い目
中古住宅を検討する際に注目すべき築年数は、 リフォーム費用や住宅ローンに関連する税金控除制度を考慮すると、おおよそ築20年前後の住宅が適していると言えます。実際、 東日本不動産流通機構の2021年の調査によれば、その年に売り出された中古住宅の平均築年数は21.20年 であり、 築20年前後の中古住宅が
築20年の住宅が狙い目である理由
現行の耐震基準を満たした物件である
中古住宅を検討する際に 築20年前後が注目される理由の一つは、耐震性の向上が挙げられます。日本は地震が頻発する地域であり、住宅の耐震性は非常に重要な要素 です。中古住宅の多くは木造であり、特に 2000年に行われた建築基準法の改正により、木造建築の耐震性に関する規定が強化されました。
この改正には以下の要点が含まれています：
これらの規定の導入 により、築22年以降の住宅（2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた住宅）は、現行の耐震基準を満たしていると考えられます。したがって、築20年前後の中古住宅は、より高い耐震性が期待され、安心して居住することが可能です 。
築20年を過ぎると価格が下がる傾向
中古住宅の魅力の一つは、その 価格面にあります。一般的に、住宅の価格は築年数と比例して減少する傾向がありますが、特に築20年以上経過するとその下落がより顕著となります。築20年を越えた木造住宅は、ほとんどが土地の価値しかないとされ、 そのために 価格が大幅に低下します 。
こ 、法定耐用年数という概念が関与しています 。国が定めた固定資産としての価値を持つ期間が、一般的な木造住宅では22年とされているため、築20年以上が経過した木造住宅は一般的に その価値がないと見なされることが一般的です 。土地の価値だけで住宅が手に入る状況において、 リノベーション費用を考慮しても、新築よりも コストが抑えられることが確実です。
住宅ローンの控除を受けることが可能になる
住宅ローンを活用する際に は、住宅ローン控除を利用して税金の節税を図りたいと思うでしょう 。ただし、住宅ローン控除にはいくつかの条件があり、その中でも築年数要件が存在します 。2021年まで、木造住宅は 築20年、鉄筋コンクリートのマンションなどの耐火構造は25年以内であるか 、それ以前の中古住宅については耐震基準適合証明書の提出が必須でした。しかし、2022年の法改正により、この要件は 昭和57年（新耐震基準適合住宅）まで緩和されました。
これまで築20年が注目され、中古住宅を選ぶ際の目安とされてきました。 しかし、 現在で は築20年に こだわる必要はなくなり、中古住宅の選択肢が広がったと言えます 。ただし、前述の通り、昭和57年の新耐震基準適合住宅は耐震性に不安が残る可能性があります。2000年基準以前の住宅を選ぶ場合は、住宅性能評価書を確認するか、住宅性能評価書がない場合は 耐震診断を受けることをお勧めします 。
築20年の物件の メリット
販売価格が安くなる
住宅が築25年を迎えると、「土地と建物の総合価格が一層手頃に」 なる傾向があります。同時に、 築25年を超えていても、建物の構造部分がしっかりしていれば、リフォームを施 し設備を更新することで 、快適に生活する可能性も広がります 。実際、中古住宅の仲介サイトを調査してみると、 築25年を経過した物件で価格が魅力的な 物件が見受けられ、30年を越えると、手ごろな価格の物件が急増している傾向が見られます。
1982年以降の建築住宅であれば住宅ローン使用可能
昭和57年（1982年） 以降に建てられた住宅であれば、「住宅ローン減税を利用できる」 という点も重要です。住宅ローン減税は、毎年末における借入残高の0.7％が、所得税及び住民税から差し引かれる仕組みです。この0.7％という割合でありながら 、元となる 住宅ローンの元金が大きいため、その効果は非常に大きいものとなります 。ただし、中古住宅の建築年数があまりにも経過していると、住宅ローン減税の対象から外れる場合もあるため、 物件を選定する際に はこの点も注意深く 確認してみましょう 。
購入する時のポイント
中古住宅において 譲れない条件、優先順位を決めておく
中古住宅を購入する際、理想の条件をすべて満たす物件を見つけることは容易ではありません。そのため、購入の際にはエリア、間取り、価格などに関する 譲れない条件を明確にし、 それに 優先順位をつけておくことが肝要です。例えば、駅の 近さを最優先する場合は 、その代わりに 間取りは2DKまで妥協するとか 、物件価格は3,000万円としエリアは 通勤時間を1時間までと許容するなど、譲れない 条件を具体的に設定し、 何についてどこまで 妥協できるのかを検討して おくべきです。これにより、物件を比較検討する際に 判断が しやすくなります。
周辺環境、眺望など変えることができ ない部分を確認する
物件の候補が見つかったら 、内覧の際に は周辺環境や眺望などを中心に慎重に確認することが肝要です。 内外装の劣化や間取りに関しては、購入後にリノベーションで改善できることがありますが、一方で 周辺環境や眺望など は自ら変えることが難しいためです 。例えば、購入後に気づくことがあるかもしれません。 たとえば、購入して 住み始めてから、近くの小学校の校内放送が騒がしいことに気づくこともありますし、 下見 の際に は駅から10分と感じた通勤時間が実際には 踏切の影響で20分かかることもあるでしょう 。こうした事柄 は容易に変更できないため、 物件の購入を前向きに 検討する際には 、実際に住むことを想定して、複数の時間帯や曜日で何度か訪れて確認して おくことが重要です。
中古住宅の 売却を する理由の確認
中古物件を購入する際には、 売主がその物件を手放す理由についても確認しておくことが肝要です 。特に、 近隣トラブルなどが原因で売却された場合は、購入後に自身が 潜在的な影響を受ける可能性があるため注意が必要 です。マンションの場合、エントランスに 掲示された張り紙や注意書きを通じて 、住人の雰囲気や暮らし方について一定の洞察が得られるかもしれません。「ゴミ出しのルールは厳守してください」や「共用廊下に私物を出さないでください」といった多くの注意書きがあれば 、住人のマナーが悪い可能性が考えられます 。周辺環境とは異なり、 トラブルは目に見えないため、 確認 が難しい場合もあります。何かしらの問題が感じられる 場合は、しっかりと 確認しておくことが重要です 。
戸建てに関して、 専門家に中古住宅を確認してもらう
中古一戸建て の購入を検討している場合に は、ホームインスペクションを受けて専門家に物件の状態を確認することを積極的に検討するべきです 。一戸建て住宅の劣化状態は、専門家でなければ判別が難しいため です。内見時には家の内装・ 外装の状態をある程度確認できますが、外壁・内装の ひび割れやシミなどが問題のあるものかどうかを 判断するのは難しいですし、 最も 気になる床下や天井裏の状態を確認するチャンスはほとんどありません。物件の劣化状態を正確に把握せず 多少の費用をかけても 、専門家のチェックを受けることが賢明です 。
マンションの際は、 購入前に物件管理状態の確認を行う
マンションにおいては、建物自体のメンテナンスや管理は主に管理組合が担当しています。そのため、購入を検討する際に は管理規約や長期修繕計画などの資料を入手し、 物件の管理状態を十分に確認することが 非常に重要です。最初に注視すべきは 、長期修繕計画が予定通りに進行しているかどうかや、これまでにどのような修繕が行われたかといった点です。また、修繕計画が適切に 定期的に見直されているか、そして 修繕積立金が適切に 積み立てられているかも確認が必要な ポイントです。管理組合の総会の議事録には、決算報告などが詳細に 記載されているため、未収金や滞納者の有無など も確認できるでしょう。なお、これらの資料を解読 するには、不動産や建物に関する知識が必要です。不動産仲介会社だけでなく、リノベーション会社にも資料を検討してもらい 、理想の住まいを実現できるかどうかを確認することが良いでしょう。
まとめ・終わりに
今回は、中古住宅が 築20年前後が注目される理由、中古住宅の選定ポイント、そして 購入時の留意点について詳しく解説しました。中古住宅の購入を検討する場合、築20年の住宅が適しているとされています。また、リノベーションを考慮して購入する場合には、築 さらに、中古住宅はコスト面で明らかにお得であり、新築の建売に比べて選択肢が豊富で、 リノベーションを検討しても注文住宅よりも手間や時間が少なく済みます。ただし、築年数の経過などから耐久性に不安がある一面もあり、購入検討の際にはプロの住宅診断を受け、慎重な判断が求められます。このように この記事で中古住宅に関して様々な ことを知ることができ たと思います。これから中古住宅に住もうと思っている人、中古住宅を購入しようと思っている人など 是非この記事を参考にしてみてください。
